阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 掌握重劃地區選定後得公告禁止或限制的事項、公告程序，以及禁止或限制期間最長一年六個月。 背熟參加重劃土地所有權人共同負擔的十項公共設施用地，能辨別機關用地、體育場用地等非屬共同負擔的用地。 分清十項用地的優先抵充土地（原公有道路、溝渠、河川及未登記地）、不足部分的共同負擔，以及工程費用與重劃費用的區別。 掌握抵費地公開標售為原則、按底價讓售為例外，以及出售不受土地法第25條限制、市縣政府可自行公開標售。 申論題須分別說明禁止或限制事項的例外，以及公告前已合法領照施工中建築物的處理。 核心觀念 一、重劃地區選定後的禁止或限制（平均地權條例第59條） 重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府得視實際需要，報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止或限制區內特定事項。目的在避免重劃作業期間，土地權利及地上現況持續變動，妨礙重劃規劃、工程施作與土地分配。 類別得公告禁止或限制的事項 土地權利變動土地移轉、分割或設定負擔。 建築及土地現況變動建築改良物的新建、增建、改建或重建，以及採取土石或變更地形。 期間上限禁止或限制期間不得超過一年六個月。 程序報經上級主管機關核定後公告；公告事項無須徵詢土地及建築改良物所有權人的意見。 作答時要掌握兩個層次：第一，土地劃入重劃地區，並不等於所有行為當然全面禁止，必須有主管機關依法核定並公告；第二，法條用語是「得視實際需要」、「分別或同時」，表示主管機關依重劃需要決定管制事項，並非一律全部禁止。 二、管制例外與施工中建築物（申論重點） 禁止或限制公告並非毫無例外，其具體例外情形規定於市地重劃實施辦法等相關法規，作答時應引用法規明定的例外內容。判斷核心在於該行為是否妨礙重劃作業，以及是否屬法規明定得不受限制或經主管機關依法准許的情形；不能認為只要買賣雙方同意，就可以排除公告管制。 對於土地劃入重劃地區後、公告禁建前已依法取得建造執照且正在施工的建築物，應分別查明： 取得建照與開工的時點：是否確實在禁止或限制公告之前合法取得並施工。 公告及相關法規對既有施工的處理方式：能否繼續施工、是否須暫停或調整。 是否妨礙重劃：如依重劃計畫須拆遷，主管機關應公告並通知所有權人限期自行拆除，逾期得代為拆除，因重劃拆除的土地改良物應予補償，該補償費列入重劃費用。 不能僅因已領有建照，就推論一定可繼續施工；也不能因其後公告禁建，就推論必須無償拆除。 申論以「經紀人向買方解說」為情境時，可依下列順序作答：先說明該地已劃入重劃地區及公告禁止或限制的依據、事項與期間（最長一年六個月）；再說明法定例外的內容，以及交易能否依例外辦理；最後說明施工中建築物的處理及可能的拆遷補償。經紀人應據實告知買方相關管制，不能保證簽約後即能移轉或興建。 三、共同負擔的十項公共設施用地（平均地權條例第60條） 實施市地重劃時，重劃區內供公共使用的下列十項用地，屬法定共同負擔的公共設施用地： 分類記憶法定用地 通行、排水道路、溝渠 遊憩、開放空間兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地 教育國民小學、國民中學 生活服務停車場、零售市場 機關用地、體育場用地均不在這十項之內。判斷標準是法條列舉，而非設施是否具公益性。重劃區內未列為共同負擔的其他公共設施用地，於土地交換分配時，應以該重劃地區的公有土地優先指配，而不是由土地所有權人共同負擔。 名詞須精確：法條列的是鄰里公園、零售市場，不能擴大為所有公園或市場；學校則只限國民小學與國民中學。 四、抵充、共同負擔與費用分類 上述十項用地，先以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充；抵充後不足的土地，以及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃的土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付；無未建築土地者，改以現金繳納。 折價抵付共同負擔的土地，合計面積以不超過重劃區總面積百分之四十五為限；但經重劃區內私有土地所有權人半數以上，且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數同意者，不在此限。 易混淆事項判斷重點 原公有道路、溝渠、河川及未登記地屬法定優先抵充的四項土地。 空地不屬於優先抵充土地，不能因其空置就列入。 原廣場、綠地、停車場、零售市場地不是法定優先抵充土地。 國有地、學產地、直轄市縣（市）有地、鄉鎮（市）有地這是依所有權歸屬分類，不是法定抵充土地的範圍。 土地改良物或墳墓拆遷補償費屬重劃費用，不是工程費用、整地費用或公共用地施工費用。 共同負擔採受益比例，不是每人平均負擔同一面積或同一金額。費用部分要分清：工程費用是公共工程的施作費用；拆遷補償費、地籍整理等辦理重劃業務的支出，屬重劃費用。 五、抵費地的處分 土地所有權人以未建築土地折價抵付共同負擔所形成的土地，稱為抵費地。抵費地的處分： 原則：公開標售。 例外：按底價讓售，限於法定用途，例如公共事業所需用地或經行政院專案核准所需用地。 「安置原住戶所需」、「國民住宅所需」均不屬於法定的按底價讓售用途。 抵費地出售不受土地法第25條的限制。土地法第25條規定直轄市或縣（市）政府處分其所有土地，須經該管民意機關同意及行政院核准；但抵費地屬重劃的特別規定，因此登記為直轄市有的抵費地，由該直轄市政府自行公開標售即可，不必經市議會同意、行政院同意，也不必經內政部同意。 常考陷阱 禁止期間「六個月」、「二年六個月」、「三年六個月」：均錯，上限是一年六個月。 「一經劃入重劃區，即當然禁止移轉、建築」：錯，須報經上級主管機關核定後公告，並依實際需要決定管制事項。 「公告禁止或限制前應徵詢所有權人意見」：錯，法定無須徵詢。 「已有建照就一定能繼續蓋」或「公告後必須無償拆除」：都過度推論；應依公告與相關規定判斷，妨礙重劃須拆除者應予補償。 「機關用地、體育場用地屬共同負擔」：錯，不在十項之內；國民中學、廣場、兒童遊樂場、綠地則在其中。 「以原廣場、綠地或國有地、學產地優先抵充」：錯，優先抵充的是原公有道路、溝渠、河川及未登記地。 「空地也屬抵充的原公有土地」：錯，空地不在四項之內。 「拆遷補償費屬工程費用或整地費用」：錯，屬重劃費用。 「市有抵費地出售須經議會同意、行政院或內政部同意」：錯，不受土地法第25條限制，由市政府自行公開標售。 「安置原住戶、國民住宅所需可按底價讓售」：錯，不屬法定讓售用途；公共事業所需、行政院專案核准者才可以。 記憶口訣 十項用地：「道溝兒鄰廣綠，國小國中停零」道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場。沒有「機關」、沒有「體育場」。 優先抵充：「道溝河，未登記」原公有道路、溝渠、河川及未登記地，沒有空地。 整體流程：「選定禁一年半、先抵充後分攤、拆遷算重劃、抵費自己標」禁止期間最長一年六個月；先以四項土地抵充，不足部分按受益比例負擔；拆遷補償屬重劃費用；抵費地由市縣政府自行公開標售，按底價讓售只限法定用途。