土地市價補償與建築改良物補償估定

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建立於 2026年10月28日

學習重點 依《土地徵收條例》，被徵收土地按徵收當期之市價補償；都市計畫區內公共設施保留地，按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償。 補償市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定；市價變動幅度每六個月提交評定一次。 建築改良物補償費抓兩個關鍵：徵收當時、重建價格。 農作改良物以距孳息成熟期間一年為界，分別適用不同估定方式。 「徵收當期市價」與「徵收當期公告土地現值」的日期基準都與公告期滿、第十五日有關，須分清用語。 核心觀念 一、土地補償：原則按市價，公共設施保留地看毗鄰土地 依《土地徵收條例》第30條，被徵收土地應按照徵收當期之市價補償其地價。作答時，不能將補償基準改成公告地價、公告土地現值，或「公告土地現值，必要時得加成補償」。 被徵收土地如屬都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。這項規定有四個不可漏掉的要素：都市計畫區內、公共設施保留地、毗鄰非公共設施保留地、平均市價。 土地類型補償基準判斷重點 一般被徵收土地徵收當期之市價不是公告土地現值，也不是公告土地現值加成 都市計畫區內公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地之平均市價比較對象必須有「非」字，價格基準必須是市價 公共設施保留地因受使用限制，自身價格偏低，所以法律改以毗鄰「非」公共設施保留地的平均市價補償。因此，不能按保留地自身的當期市價，也不能按毗鄰公共設施保留地的平均市價；比較對象即使寫對，若將「平均市價」換成「平均公告土地現值」，仍屬錯誤。 二、補償市價的評定與變動幅度 前述市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。法定評定機關是地價評議委員會，不是不動產估價師。 各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，並每六個月提交地價評議委員會，評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價的依據。「經常調查」是持續掌握地價動態；「每六個月提交評定」才是固定週期，不能替換為每月、每季或每十二個月。 所稱徵收當期之市價，依相關規定指徵收公告期滿次日起算第十五日，經地價評議委員會評定之當期市價。起算點（公告期滿次日）、日數（第十五日）、評定機關（地價評議委員會）三者應一併記住，不能改成第十日。 三、建築改良物：徵收當時的重建價格 依《土地徵收條例》第31條，建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。 這項規定同時決定價格時點與價格種類： 項目正確常見錯誤寫法 價格時點徵收當時起造當時、興建當時、購買當時 價格種類重建價格市價、重置價格、重定價格、重購價格、房屋評定現值 選項即使寫對「重建價格」，若時點改成「起造當時」，整句仍然錯誤；反之，寫對「徵收當時」卻使用「重置價格」，也不能選。應依法定用語判斷，不宜將語意相近的名詞互相代換。 四、農作改良物：以一年為分界 同條規定，農作改良物之補償費，應比較被徵收時與其孳息成熟時期相距多久，再決定估定方式。 距孳息成熟期間補償費估定方式 一年以內按成熟時之孳息估定 逾一年按種植及培育費用，並參酌現值估定 不能不分成熟期間，一律按「徵收當時之成本」補償，也不能把兩種方式對調。記法：快成熟（一年內）就補將來可收成的孳息；離成熟還久（逾一年）就補已投入的種植培育費用並參酌現值。 五、公告土地現值基準：辨認題目援引的法規與用語 部分題目以《平均地權條例》的文字命題：政府依法徵收土地時，按徵收當期之公告土地現值補償其地價；所稱徵收當期之公告土地現值，係指徵收公告期滿第十五日當時之公告土地現值。 這類題目應依題目明示的法規與名詞作答；但若題目問《土地徵收條例》的補償標準，則應以市價補償判斷，不能套用公告土地現值。 辨認項目應記內容 《土地徵收條例》的徵收當期市價徵收公告期滿次日起算第十五日，經地價評議委員會評定之當期市價 《平均地權條例》題型的徵收當期公告土地現值徵收公告期滿第十五日當時之公告土地現值 兩者都以「公告期滿」與「第十五日」為基準。不能把「公告期滿」偷換成「公告日起算」，也不能把十五日換成十日或三十日。 常考陷阱 「被徵收土地按徵收當期公告土地現值補償，必要時得加成補償」：依《土地徵收條例》應按徵收當期之市價，此敘述錯誤。 「公共設施保留地按徵收當期之市價補償」：忽略特別規定，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價。 「按毗鄰公共設施保留地之平均市價」：少了「非」字，比較對象錯誤。 「按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值」：比較對象對，但價格基準錯，應為平均市價。 「徵收補償之地價由不動產估價師評定」：錯誤，由主管機關提交地價評議委員會評定。 「市價變動幅度每月／每季／每十二個月提交評定」：正確為每六個月。 「徵收當期市價指公告期滿次日起算第十日」：日數錯誤，應為第十五日。 「徵收公告日起算第十五日／第三十日」「公告期滿第三十日」：起算點或日數錯誤，應為公告期滿第十五日。 「建築改良物按起造當時之重建價格（或價格）估定」：時點錯誤，必須是徵收當時。 「建築改良物按重置價格／市價／重購價格／重定價格／房屋評定現值」：價格種類錯誤，法定用語是重建價格。 「農作改良物按徵收當時之成本估定」：錯誤，須依距孳息成熟是否在一年以內區分。 「一年以內者，按種植及培育費用並參酌現值」：將兩種方式對調；一年以內按成熟時之孳息。 記憶口訣 土地市價、保留看鄰非；建物徵時重建；農作一年分。 「保留看鄰非」指公共設施保留地看毗鄰非公共設施保留地的平均市價；「建物徵時重建」指徵收當時的重建價格；「農作一年分」指一年內看成熟孳息，逾一年看種植培育費用並參酌現值。 評委會評價、半年評變動、期滿十五定基準。市價由地價評議委員會評定，變動幅度每六個月評定一次，日期基準都是公告期滿後第十五日。