公有土地之處分、設定負擔、出租與公開出售例外

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建立於 2026年10月28日

學習重點 掌握土地法第25條的三種管制行為：處分、設定負擔、超過十年期間之租賃。 記清雙重程序：須經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，兩者缺一不可。 辨別租期門檻：「超過十年」才屬本條管制範圍；五年租約、恰好十年租約，不因租期而觸發本條程序。 區分撥用、臨時使用與法條列舉行為。撥用免經民意機關同意，不能把所有公有土地的利用方式都視為處分。 熟記平均地權條例的公開出售例外：照價收買、區段徵收、土地重劃取得之土地。一般徵收、權利變換及無主土地登記為國有，均不在此列，仍受土地法第25條限制。 核心觀念 一、土地法第25條：適用主體與管制行為 土地法第25條規定，直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔，或為超過十年期間之租賃。判斷時應依序確認三件事：由誰管理、辦理何種行為、有無特別法例外。 本條以直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地為規範對象。不能只看到「公有土地」四字，就忽略管理主體與行為類型。 行為土地法第25條的程序要求判斷重點 處分須經民意機關同意，並經行政院核准例如出售；另須注意有無特別法例外 設定負擔須經民意機關同意，並經行政院核准不以負擔期間超過十年為條件 超過十年之租賃須經民意機關同意，並經行政院核准租期必須超過十年 十年以下之租賃不因租期而須踐行本條程序包括五年及恰好十年 撥用（含無償撥用）不屬本條所列管制行為，免經民意機關同意依土地法撥用規定，由需地機關層請行政院核准 臨時使用不屬本條所列管制行為應依實際法律關係判斷 二、程序是「民意機關同意＋行政院核准」 法條要求的是該管區內民意機關同意，例如直轄市議會或縣（市）議會，不是由該管區內「行政機關」同意即可。另外還須取得行政院核准。只有議會同意不夠，地方政府也不能自行核准來取代。 這兩項要求是累積關係。選項若把「並經」改成「或經」，表示任擇其一，即與法條不符。 三、十年門檻只修飾租賃 「超過十年期間」是針對租賃的限制，不是處分或設定負擔的共同條件。因此，不能主張設定負擔未超過十年，就免經本條程序。 數字題應特別分清「超過十年」與「十年以上」：前者不包含恰好十年，後者則包含。法條採前者。門檻是十年，不是五年、十五年或二十年。 五年租約不在本條長期租賃的管制範圍內。這只表示不因本條租期規定而須經上述雙重程序，並不等於完全不受其他法令或管理程序限制。 四、撥用不能直接等同於本條的處分 公有土地的撥用，包括無償撥用，應與土地法第25條所列的處分、設定負擔及超過十年租賃區別。撥用另依土地法撥用規定辦理，由需地機關商同該管直轄市或縣（市）政府，層請行政院核准，不以民意機關同意為要件。考試若問何者「免經民意機關同意」，答案就是撥用。 同理，不能看到土地交由他人使用，就一律認定須經議會同意及行政院核准。臨時使用並非本條明列的管制類型。四個選項中，只有處分、設定負擔與超過十年之租賃，才是須經雙重程序的行為。 五、平均地權條例：得隨時公開出售的三類土地 依平均地權條例，政府依法以照價收買、區段徵收或土地重劃取得之土地，得隨時公開出售，不受土地法第25條限制。此處要同時抓住兩項要素：取得原因與公開出售。 取得方式是否屬本項公開出售例外考試結論 照價收買是得隨時公開出售，不受第25條限制 區段徵收是得隨時公開出售，不受第25條限制 土地重劃是得隨時公開出售，不受第25條限制 一般徵收否須受第25條限制；不能與區段徵收混同 權利變換否不在列舉範圍，不屬例外 無主土地登記為國有否須經民意機關同意並經行政院核准 作答方法：題目問「何者不屬例外」或「何者須受土地法第25條限制」時，選不在照價收買、區段徵收、土地重劃這三類之列的選項。題目問「何者得隨時公開出售、不受限制」時，則選這三類之一。另須注意，例外只限於「公開出售」，不能擴張為得任意私下出售，也不能一概推論設定負擔、出租均免受限制。 常考陷阱 「經該管區內行政機關同意」：錯在機關性質。正確為民意機關同意，並經行政院核准。 「經議會同意即可」或「經議會同意或行政院核准」：漏掉其中一項程序；兩項須同時具備。 「超過二十年租賃才須核准」：法定門檻是超過十年；五年、十五年、二十年都是干擾數字。 「訂定五年租約須經民意機關同意及行政院核准」：五年未超過十年，不屬本條管制。 「租期十年以上均適用」：把恰好十年也納入，與「超過十年」不同。 「設定負擔超過十年才受限制」：誤把租賃的期間條件套用於設定負擔。 「無償撥用、臨時使用須經民意機關同意」：兩者都不是第25條列舉行為；撥用正是免經民意機關同意的典型。 「政府依法取得的土地都可隨時公開出售」：範圍過廣，須屬照價收買、區段徵收或土地重劃。 「徵收與區段徵收都屬例外」：一般徵收未列入；選項少了「區段」二字，結論即相反，仍受第25條限制。 「權利變換、無主登記國有也屬例外」：兩者均不在列舉範圍，不能隨時公開出售而免受第25條限制。 「不屬例外就不能出售」：不屬例外只是須踐行第25條程序，並非絕對禁止出售。 記憶口訣 「處、負、租逾十；民同、院核准。」處分、設定負擔、租賃超過十年，須民意機關同意及行政院核准；撥用、五年租約、臨時使用不在其內。 「照、區、重，可公售。」照價收買、區段徵收、土地重劃取得之土地，得隨時公開出售，不受土地法第25條限制。一般徵收、權利變換、無主登記國有則不屬例外。