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學習重點 先辨別標的是共有不動產整體，還是個別共有人自己的應有部分，再判斷是否需要多數同意。 熟記兩條同意途徑：人數與持分均過半數，或持分合計逾三分之二，不計人數。 掌握土地法第34條之1的適用範圍，尤其要區分地上權、農育權、不動產役權、典權這四種權利，與抵押權及共有物分割的差別。 多數決之外，仍須注意事先書面通知（不能通知時應公告）、對價或補償的連帶清償責任，以及優先購買權。 核心觀念 一、先分清楚：處分整筆共有物，還是處分自己的持分？ 土地法第34條之1第1項，是讓符合門檻的共有人，得對共有土地或建築改良物整體進行法定行為。例如出售整筆共有土地，原則上涉及全體共有人之權利，符合本條規定時，才可依多數決辦理。 分別共有人對自己應有部分的處分，則可單獨為之，不必取得其他共有人同意。例如三人各持有三分之一，其中一人出售自己的三分之一持分，不須另外兩人同意。應有部分是抽象的權利比例，不能直接當成土地上某一塊特定位置。 二、同意門檻：雙過半，或持分逾三分之二 依土地法第34條之1第1項，共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，符合下列任一途徑，即達同意門檻： 判斷途徑共有人數應有部分合計 一般途徑過半數過半數 持分特別途徑不予計算逾三分之二 「過」與「逾」都是嚴格大於，不包括剛好相等。第一條途徑的人數與持分必須同時過半，不能只符合其中之一；第二條途徑則只看持分，但必須超過三分之二，剛好三分之二仍須檢查人數。 題目若問「不計共有人人數時，應有部分至少須多少比例同意」或「應有部分合計逾多少時，人數可不予計算」，答案都是逾三分之二。不是過二分之一，也不是逾四分之三或全體。 例如三人各有三分之一，兩人同意時，人數為三分之二、持分也是三分之二，已符合雙過半。此時能通過，是因為人數與持分均過半，不是因為持分已達不計人數的門檻。 又如四人持分依序為三分之一、九分之四、九分之一、九分之一，前兩人合計九分之七，超過三分之二，即使同意人數只有二人、恰為半數，仍可依持分特別途徑出售整筆土地。若是三分之一與九分之一的兩人同意，持分只有九分之四，人數也僅半數，不符合；九分之四與九分之一的兩人同意，持分雖達九分之五，已過半，但人數僅半數而未過半，持分也未逾三分之二，仍不符合。 解題步驟：先算持分是否逾三分之二，是就直接通過；否則再檢查人數過半且持分過半，兩者都要符合。 三、多數決適用範圍：列舉權利要背熟 行為能否援用第34條之1第1項判斷重點 共有土地或建築改良物整體之處分、變更可以例如出售整筆共有土地 設定地上權、農育權、不動產役權或典權可以屬法條明文列舉的四種權利 就共有物整體設定抵押權不可以不在列舉範圍，不能援用本項多數決；原則上須全體共有人同意 共有物分割不可以應循共有物分割的法定程序 分別共有人處分自己的應有部分無須援用可自行處分，不必取得其他共有人同意 不能因為抵押權也是他項權利，就認為一律可採多數決。共有土地整體設定抵押權，與個別共有人就自己的應有部分設定抵押權，標的不同，應分開判斷。 共有物分割也不能直接以本項多數決強制決定。協議分割原則上須全體共有人達成協議；不能協議分割時，得依法循調處或裁判分割途徑處理。申請地政機關調處分割，不以全體共有人同意為必要，不能把「協議分割須達成協議」誤套到「申請調處」。 四、達到同意門檻，仍須踐行通知與補償規定 依土地法第34條之1第2項，共有人依多數決對共有土地或建築改良物為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。此處法定替代方式是公告，不是向法院聲請公示催告。 通知不等於徵求全體同意。即使已符合多數決門檻，仍須遵守通知規定；其他共有人收到通知，也不代表其已同意。 依同條第3項，依本條為處分、變更或設定列舉權利的共有人，對他共有人應得的對價或補償，負連帶清償責任。辦理權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存的證明。 五、優先購買權：出售對象與共有型態都要看 依土地法第34條之1第4項，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。但依實務見解，分別共有人將持分出售給另一位既有共有人，與出售給共有人以外的第三人不同；在共有人間買賣應有部分時，其餘共有人不得主張優先購買權。 例如三人分別共有，一人將自己的持分出售給另一位共有人，剩下的一人不能僅因自己也是共有人，就主張優先購買。 本條規定於公同共有準用之。公同共有土地依本條規定出售時，其他公同共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。因此，不能把分別共有的「共有人間持分買賣」，與公同共有的「共有土地出售」混為一談。 常考陷阱 「共有人半數及持分半數即可」：錯在少了「過」字。人數恰好一半、持分恰好一半，均不符合一般途徑。 「持分合計三分之二，人數不計」：錯。必須逾三分之二；剛好三分之二，只能再檢查是否符合雙過半。 「共有人數逾三分之二即可」：錯。不計人數的特別門檻，看的是應有部分，不是同意人數。 「共有人三分之一及持分過二分之一」「共有人二分之一及持分過三分之一」：錯。人數與持分都必須過半。 「持分過半即可出售整筆土地」：錯。持分未逾三分之二時，同意人數也必須過半。 「不計人數時，持分須超過四分之三或全體同意」：錯。門檻是逾三分之二。 「所有他項權利都可多數決設定」：錯。應認明地上權、農育權、不動產役權、典權；抵押權不在本項列舉範圍。 「三名等持分共有人，兩人即可替整筆土地設定抵押權」：錯。即使達雙過半，仍須先確認行為是否在適用範圍內。 「共有物分割也能直接依本項多數決」：錯；但反過來說申請調處分割必須全體同意，也錯。 「不能書面通知，就依法公示催告」：錯。法條規定的替代方式是公告。 「共有人不得單獨處分其應有部分」「出售自己的持分，必須先取得其他共有人同意」：錯。應有部分可單獨處分；處分權與其他共有人是否享有優先購買權，是兩個不同問題。 「共有人將持分賣給另一共有人，其餘共有人可主張優先購買」：錯。共有人間買賣應有部分，其餘共有人不得主張優先購買。 「公同共有土地出售時，其他公同共有人不得單獨優先承購」：錯。準用結果，得以同一價格共同或單獨優先承購。 記憶口訣 「人地雙過半，地逾三二免算人；地農役典可多決，抵押分割另循法。」「地」代表應有部分，「三二」代表三分之二；免算人必須是持分超過三分之二。 「整體先看範圍，持分自己處分；書面不能就公告，對價補償負連帶。」