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學習重點 掌握土地法第34條之1的多數決門檻，區分「人數、持分均過半」與「持分逾三分之二」兩種途徑，並熟記事先書面通知、對價連帶清償等少數共有人保障。 辨認多數決得設定的他項權利（地上權、農育權、不動產役權、典權，不含抵押權），並區別共有物處分、出租（管理行為）與個人應有部分出賣。 理解多數決有償處分的受讓人限制：共有人不得為受讓人；並掌握他共有人優先承購權、區分所有建物的例外與分割調處的十五日起訴期間。 比較處分權說與代理權說對未參與處分者之出賣人責任，並掌握房屋買賣契稅由買受人申報、不動產自民國105年1月1日起停徵特種貨物及勞務稅。 核心觀念 一、多數決的適用範圍與同意門檻 土地法第34條之1第1項對共有土地或建築改良物的處分、變更，以及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，設有多數決規定，作為民法共有物處分原則上須全體同意的例外。 同意方式法定門檻判斷重點 人數與持分並計共有人過半數，且其應有部分合計過半數兩項均須超過二分之一，僅達二分之一不足。 只計持分應有部分合計逾三分之二人數不予計算；恰為三分之二，仍不能適用此途徑。 抵押權不在列舉範圍內。因此，不能以本條的多數決規定，在共有物全部設定抵押權；但分別共有人以自己的應有部分設定抵押權，是另一問題，不應混為一談。 共有土地出租，原則上屬共有物管理，應依民法第820條等管理規定判斷，不能以土地法第34條之1作為出租的依據。即使民法管理規定也有類似的多數決門檻，仍須先辨認行為性質及法源；題目若寫「依土地法第34條之1規定，出租得以多數決行之」，應判為錯誤。 二、多數決有償處分的受讓人限制 依近年最高法院見解，部分共有人依土地法第34條之1第1項，將共有物全部有償讓與時，受讓人應為共有人以外之第三人，原共有人不得為受讓人。所以，不能只因出賣者的人數及持分均符合門檻，就認為得將共有物全部出售給其中一名共有人。 判斷關鍵在於受讓人身分的限制，不以個案另有利害衝突、價格不公或顯失公平為必要；題目若以「因利害衝突顯失公平」作為不得處分的理由，並非判決所採的理由。也不能藉由不把買受的共有人計入同意人數與持分，規避這項限制。 這項限制針對的是利用多數決處分共有物全部。分別共有人自行出賣自己的應有部分，或全體共有人合意處分，應分別依其規範判斷，不能概括推論為共有人永遠不能向其他共有人購買權利。 三、不同意共有人的通知與價金保障 共有人依本條為處分、變更或設定列舉權利時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。通知是保障他共有人知悉及行使權利的程序，不等於必須取得全體共有人同意。 依本條為處分的共有人，對於他共有人應得的對價或補償，負連帶清償責任。辦理權利變更登記時，並應提出他共有人已受領或已為其提存的證明；因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。考試須同時掌握「連帶清償」與「受領或提存證明」，不能誤認少數共有人只能按各出賣人的持分分別請求。 四、優先購買權與分割調處 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（第34條之1第4項）。依本條多數決出售共有物全部時，就各共有人而言仍屬其應有部分之出賣，不能只因交易標的是全部共有物，就否定未同意出售的共有人之優先購買保障。 本條第4項的權利人是他共有人，不是地上權人、典權人或房屋承租人。這些人的優先購買權屬於土地法其他規定（基地出賣時的優先購買）處理的問題，不能移植成「共有人出賣應有部分時」的權利人。 區分所有建物的專有部分，連同其基地應有部分一併移轉與同一人所有時，不適用本條第4項，其他基地共有人不得主張優先承購。題目若寫「應適用第4項」，應判為錯誤。 依法得分割的共有土地或建築改良物，如共有人不能自行協議分割，任何共有人均得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理；屆期不起訴者，依原調處結果辦理。 五、公同共有物處分：處分權不等於代理權 土地法第34條之1前四項規定，於公同共有準用之。討論部分公同共有人處分共有物，應先判斷其是否具備法律上的處分依據，再區分「得處分他人權利」與「使他人成為買賣契約當事人」。不能僅憑部分人簽約，就認定所有公同共有人均須負出賣人責任。 學說法律效果的理解未參與處分者的責任 處分權說多數共有人取得處分共有物的權能，並不因此取得代理其他共有人締約的權限；買賣契約僅存在於簽約者與買受人之間。未參與者不成為出賣人，亦不因簽約者債務不履行而負損害賠償責任。 代理權說認為依法為處分的共有人，具有代理其他共有人為法律行為的權限。法律行為效果及於未參與者，使其負擔出賣人的義務與責任。 兩說的差異，在於未參與者是否承受買賣契約的義務，不是在問其有無分配價金的權利。處分權說下，不可把所有權受處分的效果，直接推成未參與者的違約責任。 六、房屋買賣的稅捐判斷 不動產之買賣應申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅，故實務上契稅以房屋為主。買賣契稅由買受人申報納稅，不是由出賣人申報。因此，公同共有人出售房屋時，各出賣共有人無須申報買賣契稅；但不能因此推論該交易完全沒有契稅，應由買受人申報。 特種貨物及勞務稅方面，自民國105年1月1日起，銷售不動產停止課徵該稅。因此，民國105年1月1日以後發生的房屋出售，買賣雙方均無須繳納特種貨物及勞務稅；但不代表其他稅捐（如契稅）也一併免除。 常考陷阱 「設定任何他項權利都可多數決」：錯。只限地上權、農育權、不動產役權、典權，抵押權不包含在內。 「應有部分合計逾四分之三者，人數不予計算」：錯。法定標準是「逾三分之二」；恰達三分之二也不行。 「人數、持分均過半，就可出售給原共有人」：錯。符合表決門檻，仍受「共有人不得為受讓人」的限制；不把買受共有人計入同意數，也不能規避。 「不得出售給共有人，是因為利害衝突顯失公平」：理由錯誤。判斷關鍵是受讓人身分限制。 「共有土地出租得依土地法第34條之1多數決」：錯。出租屬管理行為，不是本條的處分、變更或設定負擔。 「未通知者只須事後補告知」：錯。法條要求事先書面通知，不能書面通知時才公告。 「對價或補償按持分分別負責」：錯。處分之共有人負連帶清償責任。 「出售全部共有物，少數共有人沒有先買權」：錯。不能僅以出售全部、不是單獨出售持分為由，排除他共有人的優先承購。 「應有部分出賣時，地上權人、典權人或房屋承租人得優先購買」：錯。第34條之1第4項的權利人是他共有人。 「專有部分連同基地應有部分移轉同一人，仍適用第4項」：錯。此情形不適用第4項。 「不服分割調處，十五日內提出異議即可」：錯。須在接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴依原調處結果辦理。 「處分權說下，未參與者亦應負損害賠償責任」：錯。處分權說下未參與者非出賣人；只有代理權說才使其負出賣人責任。 「賣方不用繳契稅，所以房屋買賣免契稅」：錯。買賣契稅的納稅義務人是買受人。 「105年以後出售房屋仍須繳特種貨物及勞務稅」：錯。不動產部分自105年1月1日起停徵。 記憶口訣 「人份雙過半，份逾三二免算人；地農役典可設定，抵押不列名；事前通知、價款連帶，受領提存再登記；共有人不當受讓人，先買只給他共有人；調處不服十五日起訴；處分不負責，代理才擔責；契稅買方報，特銷一〇五年停。」