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學習重點 出租耕地補償承租人有三種情形：依法徵收、出租人依法終止租約收回、公有出租耕地依法撥用。作答時先判斷屬於哪一種，再套用對應的計算基礎與負擔主體。 徵收的計算基礎是土地所有權人所得之補償地價，扣除土地增值稅後，取餘額的三分之一。終止租約收回的計算基礎是申請終止租約當期之公告土地現值，減除預計土地增值稅後，取餘額的三分之一。 出租耕地依法編為建築用地後，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。實際收回屆滿一年後仍不依使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買。 改良土地費用與農作改良物的補償，以尚未收穫的農作改良物為限。 公有出租耕地若為有償撥用，補償經費由原管理機關負擔；若為無償撥用，則由需地機關負擔。 核心觀念 一、依法徵收出租耕地：所得補償地價扣稅後三分之一 依《平均地權條例》第11條，依法徵收的土地若為出租耕地，承租人可獲得兩部分補償： 由政府補償：承租人為改良土地所支付的費用，以及尚未收穫的農作改良物。 由土地所有權人補償：以其所得之補償地價，扣除土地增值稅後，將餘額的三分之一補償給耕地承租人。這筆補償由主管機關在發放補償或依法提存時代為扣交。 承租人地價補償額＝（所得之補償地價－土地增值稅）×1／3。 作答時依序抓住三個關鍵： 計算基礎是「所得之補償地價」，不必加四成。 先「扣除土地增值稅」，再計算比例。 承租人取得「三分之一」，不是三分之二。 例如，所得補償地價為900萬元，土地增值稅為60萬元，承租人可得（900－60）×1／3＝280萬元。 二、編為建築用地後終止租約：要件與法定用途 依《平均地權條例》第76條，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。 判斷時須同時檢視兩個要件： 土地狀態：已經依法編為建築用地。 收回目的：自行建築，或出售作為建築使用。 「出售作為建築使用」同樣是法定事由，不限於出租人親自興建。 三、收回後未按計畫使用：屆滿一年、得照價收買 依前述規定終止租約者，若實際收回耕地屆滿一年後，仍不依照使用計畫建築使用，直轄市或縣（市）政府得照價收買。 此處有三個判斷重點： 起算點是實際收回耕地。 期間是一年，不是二年。 法律效果是政府「得」照價收買，屬於裁量，不是「應」。 四、終止租約收回時對承租人的補償 依《平均地權條例》第77條，耕地出租人依法終止租約收回耕地時，應給予承租人下列補償： 改良土地所支付的費用及尚未收穫的農作改良物。改良土地費用以承租人已依規定以書面通知出租人者為限。 地價補償：以申請終止租約當期的公告土地現值，預計土地增值稅，再按公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額的三分之一給予補償。 承租人地價補償額＝（申請終止租約當期公告土地現值－預計土地增值稅）×1／3。 不能直接以「公告土地現值×1／3」計算而省略扣除預計土地增值稅。也不能改用徵收時的「補償地價」作為基礎。 兩類補償須並列：農作改良物限於尚未收穫者，已收穫的作物已歸承租人所有，不在補償範圍內。 五、公有出租耕地撥用：有償看原管理機關，無償看需地機關 依《平均地權條例》第11條，公有出租耕地依法撥用時，準用徵收的補償規定補償耕地承租人。費用負擔依撥用方式區分： 一般（有償）撥用：所需經費由原管理機關負擔。 無償撥用：補償費用由需地機關負擔。 「無償撥用」指機關之間移轉土地不支付對價，並不代表承租人沒有補償可領。負擔補償費用的是取得土地供其使用的需地機關，不是出租機關、原管理機關或原主管機關。 六、各情形比較 情形補償義務或費用負擔地價補償計算 出租耕地依法徵收改良費用與未收穫農作物由政府補償；地價部分由土地所有權人補償（所得補償地價－土地增值稅）×1／3 編為建築用地後，終止租約收回出租人補償承租人改良費用＋尚未收穫農作改良物＋（申請終止租約當期公告土地現值－預計土地增值稅）×1／3 公有出租耕地有償撥用原管理機關負擔準用徵收規定 公有出租耕地無償撥用需地機關負擔準用徵收規定 常考陷阱 「補償已收穫之農作改良物」：錯在「已收穫」，法定補償範圍是尚未收穫的農作改良物。不能因為前半句「改良土地費用」正確，就判斷整句正確。 「實際收回屆滿二年後，得照價收買」：期間錯誤，應為一年。 「應照價收買」：法條用語是「得」，屬於政府裁量。 「按公告土地現值三分之一補償」：公式不完整，須先減除預計土地增值稅，再取餘額三分之一。 「僅限自行建築才能終止租約」：範圍過窄，出售作為建築使用也屬法定事由。 「出租耕地經依法編為建築用地，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」：這是正確的條文敘述，應選。 「補償地價加四成後再扣稅」：徵收補償承租人的計算沒有加四成的步驟。 「扣稅後餘額三分之二補償承租人」：比例錯誤，承租人取得三分之一。 「無償撥用由出租機關或原管理機關負擔」：混淆有償與無償撥用。原管理機關負擔的是有償撥用；無償撥用由需地機關負擔。 記憶口訣 「徵收看補價，收回看現值；扣稅取三一，作物未收才補；收回滿一年，政府得收買；有償原管付，無償需地付。」 補充兩點： 「收回看現值」須連同申請終止租約當期與減除預計土地增值稅一起記。 「扣稅取三一」適用於徵收與收回兩種情形：徵收扣的是土地增值稅，收回扣的是預計土地增值稅。