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學習重點 掌握土地法三類優先購買權：共有人出賣應有部分（第三十四條之一）、基地與房屋出賣（第一百零四條）、耕地出賣或出典（第一百零七條）。 先看出賣標的，再找權利人。「基地承租人」、「耕地承租人」有優先權，一般「房屋承租人」沒有。 區別放棄期間：共有人為接到出賣通知後十五日內不表示；基地、房屋及耕地為接到出賣通知後十日內不表示。 抵押權人、單純房屋承租人不是土地法所定的優先購買權人。 申論須寫出法源、權利人、適用標的、行使要件，以及債權效力或物權效力的區別與實際效果。 核心觀念 一、優先購買權的基本意義 優先購買權，是所有權人出賣標的物時，特定權利人得依法優先承購的權利。它不能要求所有權人出售，也不能取得較低價格。作答時依序判斷：誰出賣、出賣什麼、誰有優先權、是否以同一價格或同樣條件承購、是否在期間內表示。 第三十四條之一使用「同一價格」；第一百零四條及第一百零七條使用「同樣條件」。「同樣條件」不只比較價金，付款方式等交易條件也要相同。 二、共有人出賣應有部分：土地法第三十四條之一第四項 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格，共同或單獨優先承購。同條第五項規定，前四項於公同共有準用。 本項的典型情形，是共有人將應有部分出賣給共有人以外的第三人。共有人之間互相買賣應有部分，其他共有人不能主張優先承購。本項針對的是應有部分出賣，不可看到「共有土地」就認為任何處分都適用。 依土地法第三十四條之一執行要點，優先購買權人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。考選擇題時，十五日只屬於共有人。申論引用法源時，不要寫成第三十四條之一第四項條文本身的明文。 區分所有建物的專有部分，連同其基地應有部分一併移轉給同一人時，他共有人沒有優先購買權。否則公寓大廈每次買賣，其他住戶都可主張優先承購，將使專有部分與基地應有部分分離，違反兩者不得分離處分的原則。 法律性質為債權效力。出賣人違反通知義務而賣給第三人，買賣及移轉不因此無效。他共有人原則上只能向出賣人請求損害賠償，不能憑本項對抗第三人或請求塗銷登記。 同一標的上，第一百零四條、第一百零七條等具物權效力的優先購買權，與共有人的優先承購權競合時，以具物權效力者優先。 三、基地與房屋出賣：土地法第一百零四條 本條處理基地與地上房屋分屬不同人的情形，目的在使房地歸於同一人，兩種出賣方向要分開記憶： 出賣標的優先購買權人行使標準 基地地上權人、典權人或承租人（基地承租人）依同樣條件優先購買 房屋基地所有權人依同樣條件優先購買 基地出賣時的「承租人」，是指租用基地建築房屋的人。房屋出賣時，權利人是基地所有權人，不是房屋承租人。土地法沒有賦予房屋承租人優先購買房屋的權利。 地上權人、典權人或承租人有數人時，順序以登記之先後定之。不能因條文先列地上權人，就認為地上權人永遠優先。 優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 因此本條屬於物權效力的優先購買權。物權效力是指權利人得依法對抗第三人，例如主張該契約對其不生效力，並請求依同樣條件訂約及移轉。物權效力不代表權利人一主張就自動取得所有權；權利人仍須依同樣條件成立買賣並履行。 四、耕地出賣或出典：土地法第一百零七條 出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。本條不限於買賣，出典也包括在內。 本條規定，第一百零四條第二項於承買、承典準用。依此準用，承租人於接到出賣通知後十日內不表示者，視為放棄。出租人未通知承租人而與第三人訂約者，其契約不得對抗承租人。因此本條同樣屬於物權效力。 耕地三七五減租條例對耕地承租人的優先承受另有規定，其期間與方式和土地法不同。題目寫「依土地法規定」時，以第一百零七條準用十日為準。 五、誰不是土地法的優先購買權人 抵押權人（如設定抵押權的銀行）：抵押權保障的是就賣得價金優先受償，不是優先購買。標售或拍賣土地時，抵押權人不因此取得優先購買權。 單純房屋承租人：房屋出賣時，土地法只賦予基地所有權人優先購買權。 區分所有建物買賣的其他基地共有人：專有部分連同基地應有部分一併移轉給同一人時，不適用。 六、三類規定的申論比較 法源權利人及適用情形行使標準視為放棄法律性質 第三十四條之一第四項（第五項準用公同共有）共有人出賣應有部分時，他共有人共同或單獨優先承購同一價格接到出賣通知後十五日內不表示（執行要點）債權效力 第一百零四條基地出賣時：地上權人、典權人、承租人，順序依登記先後。房屋出賣時：基地所有權人同樣條件接到出賣通知後十日內不表示物權效力（未通知所訂契約不得對抗） 第一百零七條耕地出賣或出典時，耕地承租人優先承買或承典同樣條件準用第一百零四條第二項，十日內不表示物權效力（準用不得對抗） 申論說明法律性質時要寫出實際效果。債權效力：出賣人違反時，僅負損害賠償責任，不能對抗已取得權利的第三人。物權效力：依法律規定，未通知所訂的契約不得對抗優先購買權人。只寫性質名稱，論述仍不完整。若能補充「兩者競合時物權效力者優先」，更能得分。 常考陷阱 「基地或房屋出賣，十五日內不表示視為放棄」：錯。第一百零四條為十日。 「耕地出賣或出典，十五日內不表示視為放棄（依土地法）」：錯。第一百零七條準用第一百零四條第二項，為十日。 「共有人出賣應有部分，十五日內不表示視為放棄」：正確。十五日只配共有人。 「區分所有建物專有部分連同基地應有部分一併移轉同一人，他共有人有優先購買權」：錯。此情形不適用。 「房屋出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權」：錯。房屋出賣的權利人是基地所有權人。要注意與「基地出賣時，承租人優先購買」對照，後者正確。 「凡稱承租人，一律有優先購買權」：錯。基地承租人購買基地、耕地承租人購買耕地都有；承租人購買承租的房屋則沒有。 「只有基地承租人能優先買基地」：錯。地上權人、典權人也是權利人。 「地上權人永遠優先於典權人、承租人」：錯。順序依登記先後。 「設定抵押權的銀行，標售時可主張優先購買」：錯。抵押權人只有優先受償權。 「所有優先購買權都有物權效力」：錯。共有人的優先承購權為債權效力。 「未通知即出售，第三人的契約當然無效」：錯。法條用語是「不得對抗優先購買權人」，不是無效。 「耕地只有出賣才有優先權」：錯。出典時也有優先承典權。 記憶口訣 「共有十五，基地耕地十。」十五日只屬於共有人。 「地賣找地典租，屋賣找地主；房客、銀行都沒份。」 「共有債權，基地耕地物權；物權競合先。」