共有人優先承購權之行使與立法目的

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建立於 2026年10月28日

學習重點 掌握土地法第34條之1第4項的法條用語：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格、共同或單獨優先承購。依執行要點，他共有人接到出賣通知後15日內不表示者，視為放棄。 區分兩種處分。「處分自己的應有部分」不必經他人同意。「依多數決處分共有物全部」則有法定要件。出售給其他共有人時，其餘共有人不得主張優先承購。 理解共有人優先承購權的主要目的在於簡化或消滅共有關係，其效力屬於債權效力。 能從立法目的、權利人、要件、承購條件、期間及法律效力，比較土地法第34條之1與第104條。 核心觀念 一、應有部分出賣：同一價格，共同或單獨優先承購 土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」依同條第5項，前述規定準用於共有建築改良物，因此共有房屋也適用。 應有部分是共有人對共有物所有權的抽象比例，不是共有物中特定的實體區域。共有人原則上得自由處分其應有部分，不必取得其他共有人同意。但出賣給共有關係以外的第三人時，應保障其他共有人優先承購的機會。 其他共有人行使優先承購的方式如下： 可以一人單獨承購，也可以數人共同承購。 不必全體共有人一起購買。 不是以競標方式由出價最高者取得。 若買受人本身就是其他共有人，其餘共有人不得再依本項主張優先承購。理由是此種移轉本來就能減少共有人數，已達成簡化共有關係的目的。 二、通知與行使期間：接到通知後15日 依土地法第三十四條之一執行要點，共有土地或建築改良物出賣時，應將出賣條件通知有優先購買權的他共有人。他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。 判斷期間時，要抓住「接到通知」與「15日」兩個關鍵： 不能把通知寄出日當成起算日。 不能誤記為20日。 須與土地法第104條的10日期間分開記憶。 三、應有部分處分與共有物全部處分的區別 依土地法第34條之1第1項，下列行為原則上須經共有人過半數及其應有部分合計過半數同意： 共有土地或建築改良物的處分、變更。 設定地上權、農育權、不動產役權或典權。 應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。依此規定行使權利時，有兩項要求： 應就共有物之全部為之。 應事先以書面通知他共有人；不能以書面通知者，應公告之。 本項列舉的設定負擔事項不包括抵押權。因此，三人各持分三分之一時，不能僅憑其中兩人同意，就對共有土地全部設定抵押權。 依執行要點，依本條出賣共有土地或建築改良物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。部分共有人依多數決出售共有物全部時，未參與出賣的共有人，其優先購買客體為共有物全部，不能縮減為出賣人的應有部分。 以五人分別共有一屋、應有部分均等為例： 三人出售全部：三人人數與應有部分均已過半，符合多數決要件。未參與的共有人，其優先購買客體為整棟房屋。 一人擅自出賣全部：出賣人不因此取得處分他人應有部分的權限。依實務見解，買受人得請求出賣人移轉其自己的應有部分。此時其他共有人仍得就該應有部分主張優先承購。 多數共有人低價出售：依法處分共有物，不代表對少數共有人毫無責任。依實務見解，若因故意或過失以低價出售共有物，致其他共有人受損，即難謂非不法侵害其權利。受害共有人得依侵權行為法則請求損害賠償。 另須區分「分割」與「出賣」。共有人不能自行協議分割時，任何共有人得依土地法第34條之1第6項，申請該管地政機關調處，不以全體共有人同意為必要。 四、立法目的與債權效力 共有人優先承購權的主要立法目的，是使應有部分集中於既有共有人，減少共有人數，進而簡化或消滅共有關係。至於「提升處分效率」或「照顧他共有人權益」，都不是本制度最直接、最精確的立法意旨。 依實務見解，本項優先承購權具有債權效力，並非物權效力。出賣人違反規定，將應有部分移轉登記給第三人後，其他共有人不能僅憑此項優先權，請求塗銷第三人的登記。符合要件者，只能向出賣人請求損害賠償。 但「債權效力」不等於可以忽略優先承購權。在移轉登記完成前，若他共有人已合法主張優先承購，依實務見解，第三人買受人不得再訴請出賣人移轉該應有部分。作答時應區分兩個問題： 移轉前的履行問題：他共有人已主張時，第三人不得請求移轉。 移轉後能否對抗第三人：原則上不能塗銷第三人的登記。 五、與土地法第104條比較 比較項目第34條之1共有人優先承購權第104條基地或房屋優先購買權 立法目的減少共有人數，簡化或消滅共有關係。促使基地與房屋所有權合一，減少土地利用關係的衝突。 適用情形共有人出賣應有部分予第三人。另依執行要點，部分共有人依多數決出賣共有物全部時，亦有適用。基地出賣，或房屋出賣。 權利人其他共有人；買受人為共有人時排除。基地出賣時，為地上權人、典權人或承租人。房屋出賣時，為基地所有權人。 承購條件第4項明文為「同一價格」。執行要點關於共有物出賣，則使用「同一條件」。依「同樣條件」優先購買。 表示期間依執行要點，接到出賣通知後15日內。接到出賣通知後10日內。 逾期效果不表示者，視為放棄。不表示者，視為放棄。 法律效力債權效力，不能對抗已取得登記的第三人。物權效力。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 補充說明： 第104條的承租人，指租用基地建築房屋的承租人，不是任何土地租賃都包括在內。 基地出賣而有數個優先購買權人時，其順序以登記先後定之。 同一出賣行為同時涉及兩種優先購買權時，具物權效力的第104條優先於第34條之1。 申論作答建議依下列順序： 說明兩制的立法目的。 依權利人、出賣標的、承購條件、期間逐項比較。 最後點出「債權效力」與「物權效力」的差異，以及兩者競合時的優先順序。 常考陷阱 「出售自己的持分，須經其他共有人同意」：錯。自行處分應有部分不必他人同意，與多數決處分共有物全部是兩套規則。 「持分賣給其他共有人，其餘共有人仍可優先購買」：錯。買受人同為共有人時，不生優先承購權。 「接到通知後20日內不表示，視為放棄」：錯。共有人優先購買為15日，第104條為10日。 「同一條件」與「同一價格」： 問第4項應有部分出賣時，法條用語是「同一價格」。 題目引用執行要點談共有物出賣時，「同一條件共同或單獨優先購買」是正確敘述，不要誤判為錯。 「同時主張」「協議由出價最高者承購」都是錯誤寫法。 「立法意旨在照顧他共有人權益或提升處分效率」：不是最佳答案，應選「簡化或消滅共有關係」。 「共有人優先承購權具有物權效力」：錯。第34條之1是債權效力；具物權效力的是第104條。 「多數決可就共有物全部設定抵押權」：錯。第1項只列地上權、農育權、不動產役權、典權。 「多數決處分不必就全部為之」或「不必事先通知」：錯。應就共有物全部為之，並事先書面通知他共有人。 「申請調處分割須全體共有人同意」：錯。不能協議分割時，任何共有人即可申請。 五人共有屋類型題：下列敘述依實務及執行要點都是正確的，若選項含「以上皆正確」，要小心判斷： 他共有人已主張先買權時，第三人不得訴請移轉應有部分。 一人擅賣全部時，買受人得請求移轉出賣人的應有部分，他共有人仍可就該部分先買。 多數決出賣全部時，先買客體為全部。 多數共有人故意或過失低價出售致少數共有人受損，構成侵權。 記憶口訣 「持分同價可共單，十五不答視放棄；減少共有屬債權，基地房屋十日強。」 「共單」：共同或單獨承購。 「十五」：接到通知後15日內不表示，視為放棄。 「十日強」：第104條的10日期間，以及其具物權效力、優先於共有人優先承購權的特性。