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學習重點 掌握民法第425條之1：土地與房屋原同屬一人，之後因讓與而分屬不同人時，在房屋得使用期限內推定有租賃關係。 辨別「推定」與「視為」：推定可以用反證推翻，不能改寫成「視為已有租賃關係」。也要分清楚租賃推定與法定地上權。 掌握民法第426條之2：基地出租人與房屋所有人之間有雙向先買權。房屋出賣時，基地所有人可以依同樣條件優先承買；基地出賣時，房屋所有人可以依同樣條件優先承買。 區分造成異主的最初移轉與日後的出賣。贈與可以啟動租賃推定；後續房屋遭法院拍賣，基地所有人仍可主張先買權。 記住先買權的程序：出賣人以書面通知，先買權人在通知達到後十日內以書面表示；未通知就移轉登記的，不得對抗先買權人。 核心觀念 一、先確認土地與房屋原來是否同屬一人 民法第425條之1第1項規定，土地及其上房屋同屬一人所有，而有下列情形之一時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或土地受讓人與房屋受讓人間，在房屋得使用期限內，推定有租賃關係： 僅將土地所有權讓與他人； 僅將房屋所有權讓與他人； 將土地及房屋同時或先後讓與不同的人。 本條要解決的問題是：原本同一所有人的土地與房屋，因所有權移轉而分屬不同人以後，房屋憑什麼繼續使用基地。看到「土地與房屋異主」，不能一律套用本條，要先找出原同屬一人，以及因讓與而異主這兩個事實。 移轉情形推定租賃關係中的出租人推定租賃關係中的承租人 僅移轉土地，原所有人保留房屋土地受讓人保留房屋的原所有人 僅移轉房屋，原所有人保留土地保留土地的原所有人房屋受讓人 土地與房屋移轉給不同的人土地受讓人房屋受讓人 判斷角色時，直接抓住一個原則：土地所有人是基地出租人，房屋所有人是基地承租人。買受人不一定是承租人，只買土地的人反而是出租人。 二、讓與不限於買賣；推定也不等於視為 第425條之1使用「讓與」一詞，沒有限於有償買賣。原所有人只把房屋贈與並移轉給他人、自己保留基地，仍然適用租賃推定。判斷重點在於所有權移轉造成異主，與有沒有支付價金無關。 本條的用語是「推定有租賃關係」，可以用反證推翻；「視為有租賃關係」不是本條的用語，也不是本條的效果。因此，選項即使把出租人、承租人的身分判斷對了，只要把「推定」寫成「視為」，仍然是錯誤敘述。 租賃推定的期間是房屋得使用期限內，不能改成固定年數，也不能說成永久使用基地。租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。尚未議定租金，不代表沒有租賃關係。 三、一般房地可以分別移轉，不當然成立地上權 沒有特別法律限制的一般房地，不能一概認為土地與房屋必須一併處分。題目特別說明「非區分所有建物、亦非農舍」，就是提醒考生不要誤套這兩類特別的房地一體處分限制。所有人只出賣土地、保留房屋，並不違法。 自願分別讓與時，第425條之1提供的基地使用關係是債權性質的租賃關係推定，不是法定地上權。民法另有規定：土地與其上建築物同屬一人，因強制執行拍賣或抵押物拍賣而使土地與建築物的拍定人不同時，視為已有地上權的設定，這就是法定地上權。兩者對照如下： 比較項目租賃關係推定（第425條之1）法定地上權 異主原因所有人自行讓與（買賣、贈與等）強制執行拍賣、抵押物拍賣 法律用語推定視為 權利性質租賃（債權）地上權（物權） 法定地上權以「拍賣時土地與建物仍同屬一人」為前提。如果房屋早已因贈與而歸他人所有、基地仍屬原所有人，之後只有房屋遭拍賣，基地的使用依據仍是先前成立的推定租賃，不能說成法定地上權。 四、第426條之2：基地與房屋的雙向先買權 民法第426條之2第1項規定，租用基地建築房屋時： 承租人出賣房屋，基地所有人有依同樣條件優先承買的權利； 基地所有人出賣基地，承租人有依同樣條件優先承買的權利。 第425條之1推定成立的，也是房屋使用基地的租賃關係，所以同樣有本條的適用。也就是說，只要法律推定某人為基地出租人，房屋出賣時他就可以主張先買權。 出賣標的出賣人得主張優先承買者 房屋房屋所有人，即基地承租人基地所有人，即出租人 基地基地所有人，即出租人房屋所有人，即基地承租人 舉例來說，原所有人只移轉土地、保留房屋，土地受讓人就是推定租賃關係中的出租人。日後原所有人出賣房屋時，土地所有人可以依本條主張先買權。 「同樣條件」是指先買權人必須接受出賣給第三人的交易條件，不能自行要求降價，也不能改成對自己較有利的付款方式。另外要分清楚：贈與可以造成租賃推定，但贈與本身不是本條所稱的「出賣」，不能因為有人受贈房屋就主張優先承買。 五、書面通知、十日表示與未通知的效果 依第426條之2第2項，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人在通知達到後十日內沒有以書面表示承買的，視為放棄。十日是從通知「達到」起算，不是從寄出之日，也不是從簽訂買賣契約之日起算。 依同條第3項，出賣人沒有以書面通知優先承買權人就辦理所有權移轉登記的，不得對抗優先承買權人。這是本條先買權具有物權效力的表現。但不能進一步說成「與第三人的買賣契約當然無效」。 六、房屋遭強制拍賣，基地所有人仍可主張優先承買 原所有人只把房屋贈與並移轉給他人、自己保留土地，原所有人就處於法律推定的出租人地位。房屋受讓人之後以房屋設定抵押權，房屋再被法院拍賣，基地所有人仍可依第426條之2主張優先承買。 實務認為強制拍賣也是買賣的一種，先買權人可以在拍賣程序中主張優先承買。因此，不能以「法院拍賣」為理由排除本條，也不能用「拍賣是公法上的買賣」來否定先買權。此外，這項先買權的依據是法律明文，不是當事人自行創設的物權效力先買權，所以「物權效力先買權不得任意創設」這個理由也不能用來否定它。 常考陷阱 「甲與乙間就A地視為已有租賃關係」：第425條之1的用語是「推定」，寫成「視為」就是錯的。 「土地與房屋只要異主，就有租賃推定」：這種說法忽略了「原同屬一人」與「因讓與而異主」兩項要件。 「僅出賣土地，違反處分一體化規定」：題目已排除區分所有建物與農舍，一般房地可以分別處分。 「自願只移轉土地或房屋，就有法定地上權」：自願讓與的效果是推定租賃。法定地上權用於拍賣造成異主，而且用語是「視為」。 「法律規定甲乙間視為有地上權，所以甲有先買權」：性質與用語都錯。甲能主張先買權，是因為法律推定甲是基地出租人。 「房屋是受贈取得，所以沒有租賃推定」：讓與包括贈與，只要所有權移轉造成異主就可以適用。 「原所有人一定是出租人」：要看原所有人保留的是什麼。保留土地是出租人，保留房屋是承租人。 「受讓土地的乙，日後不能對甲的房屋主張先買權」：乙是推定的基地出租人，甲出賣房屋時，乙可以依同樣條件優先承買。 「強制拍賣是公法上的買賣，所以不得主張先買權」：實務認為拍賣也是買賣，先買權人仍可主張。 「物權效力先買權不得任意創設，所以不得主張先買權」：本單元的先買權有法律明文依據，不是任意創設的。 「未通知就移轉，買賣當然無效」：法定效果是不得對抗優先承買權人，不是契約無效。 記憶口訣 「原同主，讓異主；屋可用，推租住。賣屋地買，賣地屋買；書面到，十日表。」 「自願讓與推定租，拍賣異主視地上。」 作答順序： 先查土地與房屋原本是否同屬一人。 再看異主原因是讓與還是拍賣，決定是推定租賃還是法定地上權。 接著確定誰是出租人、誰是承租人。 最後判斷是否有出賣（包括拍賣）、誰可以先買，以及通知的效力。