阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 先辨租約制度：民國八十九年一月四日農業發展條例修正施行後才訂立的耕地租約，不適用耕地三七五減租條例。承租人的優先承買權改依土地法判斷，不是因此消失。 掌握發動原因：優先承買權只在出租人出賣耕地時才發生；法院拍賣也屬出賣，同樣要保障承租人。徵收不是出賣，不能主張。 通知程序：出租人自願出賣時，負有通知承租人的義務。法院拍賣時，法院於拍定後應先通知承租人，承租人放棄後，才通知拍定人繳納價金。 同條件與誠信原則：先買權必須依同一條件行使，不能拿來壓價。承租人明知條件而拒絕承買，事後又以自己的行為表示接受新所有人，多年後再主張，可能構成權利失效。 核心觀念 一、先辨認適用的租賃制度 解題第一步，是看租約成立的時間。依農業發展條例，八十九年一月四日修正施行後所訂立的耕地租賃契約，不適用耕地三七五減租條例。所以題目中九十九年、一百零一年成立的耕地租約，都不能直接套用三七五減租條例的規定。 這類新制耕地租約，農業發展條例另有特別規定，排除民法一般租賃規則： 租期逾一年未訂立書面契約：不適用民法第四百二十二條，所以不會視為不定期限租賃。 租期屆滿：除雙方另有約定外，租賃關係當然終止。承租人繼續使用收益、出租人未即表示反對，也不適用民法第四百五十一條，不會視為以不定期限繼續契約。 此外要注意，不適用三七五減租條例，不代表承租人沒有優先承買權。出租耕地出賣時，承租人仍可依土地法主張依同樣條件優先承買。 二、兩套先買權規定的比較 項目耕地三七五減租條例（三七五租約）土地法（一般耕地租約，含八十九年後新訂者） 發動事由出租人出賣或出典耕地出租人出賣或出典耕地，承租人得依同樣條件優先承買或承典 通知出租人應將條件以書面通知承租人出賣人應通知優先購買權人 表示期間接到通知後十五日內以書面表示承受，逾期視為放棄接到出賣通知後十日內不表示，視為放棄 未通知的效果與第三人訂立的契約不得對抗承租人與第三人訂立的買賣契約不得對抗優先購買權人 「不得對抗」的意思不是買賣契約當然無效，而是不能拿這份契約來對抗享有先買權的承租人。兩套規定的期間與通知方式各有依據，不能混用。尤其是新制租約，不能援引三七五減租條例的書面通知規定來主張權利。 三、出賣與法院拍賣的通知程序 出租人自願出賣耕地時，對承租人負通知義務。實務上不把它定性為只是出賣人為了自己利益而負的不真正義務（對己義務、間接義務）。 法院拍賣也屬於出賣，承租人的優先承買機會仍要保障。實務上，第三人拍定後，法院對承租人負有先買權的通知義務，要通知承租人是否依拍定條件優先承買；待承租人放棄先買權後，法院才通知拍定人繳納價金。 情形能否主張優先承買判斷重點 出租人自願出賣可以出租人負通知義務，承租人依同一條件承買 法院拍賣可以法院先通知承租人，承租人放棄後才通知拍定人繳價 土地徵收不可以徵收具公益目的，性質上不是出賣 四、徵收不適用優先承買權 優先承買權以「出賣」為前提，不是每一種所有權移轉都能主張。土地徵收是國家基於公益的政策目的，依法強制取得土地，不是買賣，也不能類推適用承租人先買權的規定。 因此，耕地被徵收並登記為需用土地人所有時，承租人不能以自己是優先購買權人為由，請求塗銷該登記。先買權是否具物權效力，前提是權利已經發生；徵收時權利根本沒有發生，談不上效力強弱。 五、同條件承買與權利失效 優先承買的核心是接受與第三人相同的條件。出租人以六十萬元出賣，承租人卻只肯出五十萬元，這是另行議價，不是行使先買權。 出賣人雖然沒有用書面通知，但如果有證人等其他證據，證明承租人確實已知悉買賣條件，並且明示不願依該條件購買，就不能事後只以「沒收到書面通知」為由翻案。 退一步說，即使認為該通知不生效力，承租人如果已經對買受人主張讓與不破租賃，並持續向買受人支付租金，等於以行為表示承認買受人是新所有人、出租人。多年後地價大漲，才要求依當年價格優先承購，違反誠信原則，實務上認定其主張已屬權利失效。 權利失效不是單純因為「時間過久」或「地價上漲」，而是綜合觀察以下情事： 承租人是否明知條件； 是否曾經明示拒絕； 後續是否有使對方信賴其不再行使權利的行為。 通知是否合法，與事後行使是否違反誠信，是兩個不同層次的問題。 常考陷阱 「耕地租約七年未立書面，視為不定期限租賃」：錯。八十九年後新訂的耕地租約，排除民法第四百二十二條。 「期滿後承租人繼續耕作、出租人不即反對，視為不定期繼續契約」：錯。新制耕地租約期滿當然終止，排除民法第四百五十一條。 「出租人出賣時，對承租人只負不真正義務（對己義務、間接義務）」：錯。這是出賣人對承租人的通知義務。 「法院拍定後直接通知拍定人繳價」：錯。法院應先通知承租人，承租人放棄後才通知拍定人繳價。 「先買權具物權效力，或可類推適用，所以徵收也能請求塗銷登記」：錯。徵收具公益目的，不是出賣，不發生先買權。 「非基地也非三七五耕地，所以沒有先買權」：錯。一般耕地租約仍可依土地法主張，這不是徵收不能主張的理由。 「出賣人違反土地法、民法或三七五條例的書面通知義務在先，承租人永遠可依舊價承買」：錯。有其他證據證明承租人已知悉並拒絕，加上主張讓與不破租賃、持續向買受人付租金等行為，構成權利失效。另外，八十九年後的租約本來就不適用三七五減租條例。 「只願以較低價格承買，也算行使先買權」：錯。必須依同一條件承買。 記憶口訣 「八九後，不三七五；未書面，不變不定期；期滿就終止。」 「出賣、拍賣能先買，徵收公益不先買；法院先問承租人，放棄才叫拍定人繳錢。」 「三七五：書面通知，十五日書面承受；土地法：十日不表示，視為放棄。」 「同價才承買，壓價不算數；知情拒買又付租，漲價再來已失權。」