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學習重點 掌握申請期限：一般土地權利變更登記為權利變更後一個月內，繼承登記為繼承開始之日起六個月內。 分清申請主體：原則由權利人與義務人會同聲請；無義務人者由權利人聲請；繼承登記得由任何繼承人為全體繼承人聲請。 記熟逾期效果：每逾一個月，得處應納登記費額一倍之罰鍰，最高不得超過二十倍。 辨認土地法規定的應附文件組合：原發土地所有權狀及地段圖「或」土地他項權利證明書。 區分補正與駁回：資格、代理權、書件及規費問題屬補正事由；權利關係人間有爭執，屬駁回事由。代理人為登記申請人之一者，即使不具專業代理資格，登記機關仍應受理。 核心觀念 一、申請主體：會同聲請、單獨聲請與繼承例外 依土地法第七十三條，土地權利變更登記，原則應由權利人及義務人會同聲請；無義務人者，由權利人聲請。法條使用「聲請」，土地登記規則及實務常使用「申請」，兩者指同一制度。 例如買賣移轉登記，買受人為權利人，出賣人為義務人；贈與移轉登記，受贈人為權利人，贈與人為義務人。贈與雖然沒有對價，仍有登記上的權利人與義務人，不屬於「無義務人」的情形。 繼承登記得由任何繼承人為全體繼承人聲請，不以全體繼承人共同提出申請為必要；且此項聲請不影響其他繼承人拋棄繼承或限定繼承的權利。須注意：「一人得為全體聲請」不等於該繼承人可以把土地登記為自己單獨所有，申請程序與實體權利歸屬必須分開判斷。 二、申請期限與逾期罰鍰 依土地法第七十三條，一般土地權利變更登記，應於土地權利變更後一個月內聲請；繼承登記則得自繼承開始之日起六個月內聲請。買賣、贈與等一般移轉登記，都適用一個月期限。繼承開始原則上是被繼承人死亡時，不是繼承人協議分配或完成遺產分割時。 比較項目一般權利變更登記（如買賣、贈與）繼承登記 申請期限權利變更後一個月內繼承開始之日起六個月內 申請方式原則由權利人與義務人會同聲請；無義務人者由權利人聲請得由任何繼承人為全體繼承人聲請 逾期效果每逾一個月得處應納登記費額一倍罰鍰，最高不得超過二十倍 逾期罰鍰判斷時要拆成三部分：計算單位為「每逾一個月」、每期倍數為「一倍」、累計上限為「二十倍」。法條用語為「得處」，屬登記機關得裁量處罰。 罰鍰的計算基礎是應納登記費額，不是土地公告現值、交易價金、土地增值稅或契稅。逾期也不代表從此不能申請登記，申請義務與逾期處罰應分別理解。 三、土地法規定的應附文件 依土地法第七十四條，聲請為土地權利變更登記，應檢附原發土地所有權狀及地段圖或土地他項權利證明書。這類題目專考法條連接詞，必須一字不差地記住。 文件組合可拆成兩組：「原發土地所有權狀及地段圖」為一組，「土地他項權利證明書」為另一組。前一組內部用「及」，兩組之間用「或」。所有權變更時檢附所有權狀及地段圖；他項權利變更時檢附他項權利證明書。 寫法正誤 原發土地所有權狀及地段圖或土地他項權利證明書正確 原發土地所有權狀及地段圖（缺他項權利證明書）不完整 原發土地所有權狀及地段圖及土地他項權利證明書錯誤：把「或」改成「及」 原發土地所有權狀或地段圖及土地他項權利證明書錯誤：連接詞位置顛倒 四、非專業代理的例外：代理人本身就是申請人 代理他人申辦土地登記，原則上須具備地政士等專業代理資格；但相關規定設有例外，其中包括代理人為登記申請人之一的情形。 例如土地所有人出售土地給買受人，出賣人本身就是所有權移轉登記的義務人，也是該案登記申請人之一。他雖不具土地登記專業代理人資格，仍得代理買賣雙方辦理該案移轉登記，登記機關應予以受理，不能以其無專業資格為由不予受理、駁回或通知補正。 判斷關鍵在於代理人是否為該登記案件的申請人之一，而不是只看有沒有專業證照。適用例外仍須依規定出具委託關係及其他應備文件。 五、補正通知與駁回的區分 依土地登記規則第五十六條，有下列情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正。不是口頭告知即可，也不是從申請日或發文日起算。 情形處理方式 申請人之資格不符，或其代理人之代理權有欠缺通知十五日內補正 登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺通知十五日內補正 未依規定繳納登記規費通知十五日內補正 登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執駁回（土地登記規則第五十七條） 逾期未補正，或未照補正事項完全補正駁回 補正制度處理的是可以補交或修正的程序瑕疵；權利關係人間有爭執，屬實體權利爭議，不是補交文件就能解決，應由當事人循司法途徑處理，登記機關予以駁回。此外應區分「最初發現可補正的欠缺」（通知補正）與「通知後仍未完成補正」（駁回）兩個階段。 常考陷阱 「繼承登記應由全體繼承人聲請」：錯。任何繼承人均得為全體繼承人聲請，不必全體共同提出。 「繼承登記應自繼承開始之日起二個月內為之」：錯。正確為六個月；一般登記的一個月也不能套用到繼承。 「贈與登記可在三個月或六個月內申請」：錯。贈與屬一般權利變更登記，期限為一個月。 「每逾一個月得處應納登記費額二倍之罰鍰」：錯。每期為一倍；「最高不得超過二十倍」才是正確敘述。 「罰鍰以土地公告現值或交易價格計算」：錯。計算基礎是應納登記費額。 應附文件把「或」改成「及」、或把「及」改成「或」：正解只有「原發土地所有權狀及地段圖或土地他項權利證明書」。 「不具專業代理資格就不予受理、駁回或補正」：先看代理人是否為登記申請人之一；出賣人代理買賣雙方申辦移轉登記，應予受理。 「權利關係人間有爭執，通知十五日內補正」：錯。爭執屬駁回事由；資格不符、代理權欠缺、書件不合或欠缺、未繳規費才是補正事由。 「代理權欠缺應直接駁回」：錯。代理權欠缺屬補正事由，須先通知補正。 記憶口訣 「一般一、繼承六；逾月一倍、最多二十。」一般變更一個月，繼承六個月；逾期每月一倍，上限二十倍。 「狀圖成一對，或者他項證。」所有權狀「及」地段圖綁在一起，再「或」土地他項權利證明書。 「資格代理、書件規費，十五日補；權利有爭，依法駁回。」補正須書面敘明理由或法令依據，自接到通知書之日起算十五日。 「自己是申請人，代理不設限。」代理人為登記申請人之一，不具專業資格亦應受理。