土地登記費與未登記再行出售之罰鍰

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建立於 2026年10月28日

學習重點 先辨認登記種類：土地總登記與土地權利變更登記的費率不同。總登記是千分之二，權利變更登記是千分之一。 抓住繳費主體：兩種登記都由權利人繳納。就土地所有權來說，權利人就是土地所有權人；買賣移轉時則是承買人。不是義務人，也不是雙方共同繳納。 分清地價名稱：登記費的計費基礎是「申報地價」（或權利價值），不能換成公告地價、公告土地現值、移轉現值或實際成交價格。 掌握再行出售的處罰要件：土地買賣尚未辦竣權利移轉登記，承買人就再行出售，依平均地權條例處罰鍰。 注意罰鍰的兩種口徑：題庫同時出現「應納登記費二十倍以下」與「再行出售移轉現值百分之二」兩種答案，要依題目的問法分別作答，不能混成同一個計算公式。 核心觀念 一、土地總登記：申報地價乘以千分之二 土地總登記，是指在一定期間內，就直轄市或縣（市）土地的全部所為的土地登記。依土地法第65條，土地總登記應由權利人按申報地價或土地他項權利價值，繳納登記費千分之二。 如果登記的是土地所有權，權利人就是土地所有權人，計費基礎就是申報地價。所以題目問「土地所有權人應按何者繳納登記費千分之二」時，答案是申報地價。 作答時要同時確認三個要素： 登記種類是「總登記」； 計費基礎是「申報地價」； 費率是「千分之二」。 只記住費率不夠，計費基礎也不能誤換成公告地價、公告現值或法定地價。 計算式：總登記費＝申報地價×2／1,000。例如申報地價總額為100萬元，登記費就是2,000元。 二、土地權利變更登記：申報地價或權利價值乘以千分之一 依土地法第76條，聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。這句規定要完整記住，因為選項常常只換掉其中一個詞（繳費主體、計費基礎或費率），整句就變成錯的。 計算式：權利變更登記費＝申報地價或權利價值×1／1,000。 這裡的「或」，是依所登記權利的性質採用適當的基礎。它不是讓申請人挑金額較低的一個，也不是把申報地價與權利價值相加。 土地所有權因買賣而移轉，屬於土地權利變更登記，應按該筆土地的申報地價千分之一計收登記費，不是以契約上的買賣實價計費。例如申報地價總額為100萬元，登記費就是1,000元。 三、會同申請，不等於雙方共同繳費 土地買賣移轉登記通常由出賣人（義務人）會同承買人（權利人）申辦。但「誰參與申請」和「法律規定誰繳費」是兩個不同的問題。依土地法第76條，繳費主體是權利人；在買賣移轉所有權的情形，就是取得權利的承買人。 所以看到雙方會同辦理的敘述，不能推論登記費要由權利人與義務人共同繳納，也不能認為由義務人繳納。 比較項目土地總登記土地權利變更登記 法條土地法第65條土地法第76條 繳費主體權利人（所有權即土地所有權人）權利人（買賣即承買人） 計費基礎申報地價或土地他項權利價值申報地價或權利價值 費率千分之二，即0.2%千分之一，即0.1% 四、未辦竣權利移轉登記即再行出售的罰鍰 依平均地權條例規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地的，處應納登記費二十倍以下的罰鍰。構成要件依序是： 先有一筆土地買賣； 這筆買賣尚未完成權利移轉登記； 承買人又把該土地出售給他人。 「未辦竣」看的是移轉登記是否已經完成，不能因為已經提出登記申請，就認為一定不符合要件。反過來說，如果只是尚未完成移轉登記，但沒有再行出售，也不能套用這項處罰。 這項規定以應納登記費作為計算基礎，「二十倍以下」是上限，不是一律裁處二十倍。例如應納登記費為1,000元，罰鍰上限就是20,000元。 五、題庫的兩種罰鍰口徑要分開辨認 本單元另有一題的答案是處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰，這是條文舊版的規定方式。現行規定則以應納登記費的倍數處罰。作答時直接看題目怎麼問： 題目問法計算基礎答案 處應納登記費多少倍以下之罰鍰應納登記費二十倍以下 處再行出售移轉現值多少比率之罰鍰再行出售移轉現值百分之二 這兩種口徑的金額基礎不同，不能把二十倍和百分之二互相換算，也不能交叉拼成「登記費百分之二」或「移轉現值二十倍」之類的說法。另外，不論哪一種口徑，這種行為都要處罰，所以「免罰」一定是錯的。 常考陷阱 把申報地價換成公告地價：兩個名稱很像，但登記費的計費基礎是申報地價。 看到移轉就選公告現值或移轉現值：公告土地現值、移轉現值是土地增值稅的概念。登記費依土地法，仍以申報地價計算。 以實際成交價格計收登記費：買賣移轉登記費的法定基礎是申報地價，不是買賣實價。 把總登記與變更登記的費率對調：總登記是千分之二，權利變更登記是千分之一。常見錯誤選項是「權利變更登記千分之二」。 誤認由義務人或雙方共同繳費：法定繳費主體是權利人。會同申請不會改變這個答案。 把千分之一看成百分之一：千分之一是0.1%，千分之二是0.2%，百分之二是2%，要看清分母。 罰鍰倍數記錯：答案是二十倍以下。五倍、十倍、十五倍都是干擾選項。 把二十倍以下當成固定二十倍：前者是裁罰上限，後者是固定金額，意義不同。 忽略再行出售要件：處罰必須同時有「未辦竣移轉登記」和「再行出售」，只看到尚未登記不能判定要罰。 混用罰鍰基礎或選「免罰」：倍數型以應納登記費為基礎，百分比型以再行出售移轉現值為基礎，兩者不能交叉組合；這種行為也不是免罰。 記憶口訣 「總二變一，權利人繳；申報地價別換掉。」總登記千分之二，權利變更登記千分之一，都由權利人繳納，計費基礎都是申報地價（或權利價值）。 「未竣又轉售，登記費二十倍以下；問移轉現值，百分之二。」題目問登記費倍數，就答二十倍以下；題目問再行出售移轉現值比率，就答百分之二。