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學習重點 掌握限制登記的定義與種類，並區分「屬於限制登記」與「免繳登記費」兩個不同判斷。 理解預告登記保全的是請求權，完成預告登記不代表請求權人取得物權。 熟記預告登記的保全範圍、登記名義人同意書、請求權人單獨申請，以及名義人「原則親自到場，例外免到場」。 區分預告登記的效力：只有妨礙受保全請求權的處分才無效，且不能排除因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記。 掌握法院囑託登記應即辦理、不受收件先後限制；權利變更案件尚未登記完畢時，應即改辦囑託登記。 核心觀念 一、限制登記的意義與種類 限制登記，是限制登記名義人處分其土地權利所為的登記。依土地登記規則，限制登記包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。這裡的土地權利也包括建物所有權及他項權利，所以房屋買賣同樣可以申請預告登記。 其中，預告登記是請求權人經登記名義人同意後申請的登記；查封、假扣押、假處分、破產登記則由法院（或行政執行機關）囑託登記機關辦理。 種類發動方式主要功能 預告登記請求權人檢附登記名義人同意書申請保全特定請求權，妨礙該請求權的處分無效 查封登記法院（或行政執行機關）囑託配合強制執行，限制債務人處分執行標的 假扣押登記法院囑託保全金錢請求或得易為金錢請求之請求的將來執行 假處分登記法院囑託保全金錢請求以外之請求，具體限制依裁定內容判斷 破產登記法院囑託公示破產人對屬於破產財團的財產喪失管理及處分權 二、限制登記與免繳登記費 土地法第78條列舉多款免繳納登記費的登記，其中第8款是限制登記，另款還有更正登記、因土地重劃的變更登記等。「免繳登記費」是共同結果，不是限制登記的判斷標準。更正登記雖然免繳登記費，但它是更正登記錯誤或遺漏，並不限制登記名義人處分權，所以不屬於限制登記。 同理，更名只是權利人名稱變更，清償是抵押權塗銷的登記原因，兩者都不限制處分，不是限制登記。判斷時只要問一句：「這項登記是否在限制登記名義人處分其土地權利？」 三、限制登記的效力（申論重點） 說明效力時，應先寫出共同目的在於限制處分，再依制度分別交代： 預告登記：未塗銷前，登記名義人就其土地所為的處分，對於所登記的請求權有妨礙者無效。但對因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，無排除效力。 查封、假扣押、假處分：債務人就標的物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果的行為，對債權人不生效力（相對無效，並非對任何人都絕對無效）。登記後未塗銷前，登記機關原則上應停止與其權利有關的新登記；徵收、照價收買、公同共有繼承、其他無礙禁止處分的登記等，屬於例外。 破產登記：破產人對應屬破產財團的財產喪失管理及處分權，由破產管理人管理、處分。 此外，限制登記依土地法第78條第8款免繳納登記費，也可以在申論中一併說明。 四、預告登記保全的請求權 依土地法第79條之1，請求權人可以檢附登記名義人的同意書，申請預告登記，保全下列請求權： 關於土地權利移轉或使其消滅的請求權。 土地權利內容或次序變更的請求權。 附條件或期限的請求權。 例如，買受人尚未完成移轉登記時，可以就移轉請求權申請預告登記。附條件的土地贈與契約，受贈人的請求權屬於「附條件的請求權」，也可以申請預告登記。附條件或附期限，正好是法條明列的保全範圍。 如果題目問的是「經登記名義人同意、保全移轉或消滅請求權」的登記，答案是預告登記，不是假扣押、假處分或查封。那三種都須經法院程序，由法院囑託辦理。 預告登記具有保全登記、暫時登記性質，屬於限制登記，所以免納登記費。完成預告登記後，請求權人仍只是受保全的請求權人，必須另外完成移轉等本登記，才發生物權變動。 五、預告登記的申請與到場要求 預告登記由請求權人單獨申請，但必須提出登記名義人的同意書。「單獨申請」講的是誰當申請人，「須經名義人同意」講的是申請要件，兩者並不矛盾。 依土地登記規則，申請預告登記時，登記名義人原則上應親自到場，由登記機關核對身分。只有符合規定的免到場情形，才可以例外不到場。所以要記成「原則親自到場，例外免到場」。如果敘述寫成「例外時才應親自到場」，就是把原則與例外顛倒了，屬於錯誤敘述。 登記名義人到場，是為了確認其身分及同意的真意，並不因此成為申請人；申請人仍是請求權人。 六、中間處分 甲把房屋賣給乙，在乙完成移轉登記前，甲又把房屋移轉給丙，學理上稱為中間處分。如果乙已經辦理預告登記，甲對丙的移轉妨礙了乙的移轉請求權，對乙而言無效。如果乙沒有辦理預告登記，丙一旦完成登記就取得所有權，乙只能向甲請求債務不履行的損害賠償。這就是預告登記的實益。 七、法院囑託登記的優先處理 登記機關接獲法院囑託辦理查封、假扣押、假處分、破產登記等，應即辦理，不受收件先後順序的限制。預告登記不是法院囑託的登記；滅失登記、監護宣告、輔助宣告也不屬於這一組。 登記標的物如果已由登記名義人申請移轉或設定登記，但尚未登記完畢，應即改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並通知登記申請人。例如張三出售土地給李四，移轉登記尚未辦完時，法院查封囑託到達，登記機關應立即改辦查封登記。不能繼續辦理移轉，不是通知申請人塗銷，也不是通知法院把所有權移轉給李四。 如果標的物已移轉給第三人並登記完畢，登記機關應把無從辦理的事實函復法院。但法院因債權人實行抵押權拍賣抵押物而囑託查封時，即使標的物已移轉登記給第三人，仍應辦理查封登記，並通知該第三人及函復法院。判斷關鍵在於是否已登記完畢，而不是是否已簽約、付款或送件。 常考陷阱 「更正登記免繳登記費，所以屬於限制登記」：錯。更正登記與限制登記是第78條分別列出的免繳項目，更正登記不限制處分。 「更名、清償是限制登記」：錯。兩者都不限制處分。四個選項中只有查封、假扣押、假處分、預告、破產屬於限制登記。 「附條件的贈與只能辦假處分或註記登記」：錯。登記名義人與請求權人可以合意申請預告登記；假處分須經法院裁定。 「經名義人同意保全移轉請求權，應辦假扣押或假處分」：錯。經同意書申請的是預告登記。 「請求權人單獨申請，所以不必名義人同意」：錯。仍須檢附登記名義人同意書。 「登記名義人例外時才應親自到場」：錯。應為原則親自到場，例外免到場。即使後半段的理由看似正確，整句仍是錯的。 「預告登記應繳登記費」：錯。預告登記屬於限制登記，免繳登記費。 「預告登記完成即取得所有權」：錯。它只保全請求權。 「預告登記後一切處分均無效，也不得查封」：錯。只有妨礙受保全請求權的處分無效，且對徵收、法院判決、強制執行而為的新登記無排除效力。 「應即改辦的囑託登記包括預告登記、滅失登記、監護或輔助宣告登記」：錯。應即改辦的是查封、假扣押、假處分、破產等法院囑託的限制登記。 「移轉案件先收件，所以應先辦完移轉」：錯。尚未登記完畢就應即改辦囑託登記，並通知登記申請人。 記憶口訣 限制登記：「預、查、假扣、假處、破」，免繳登記費，但免繳的不一定是限制登記。預告範圍：「移轉消滅、內容次序、附條件期限」。預告申請：「請求權人單獨辦，名義人同意要附；原則到場，例外免到。」預告效力：「妨礙請求才無效，徵收、判決、執行擋不了。」法院囑託：「查、扣、處、破應即辦；尚未登完就改辦，通知申請人。」