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學習重點 掌握完整流程：繼承開始逾一年未辦繼承登記，地政機關查明後公告三個月；逾期仍未聲請，得列冊管理十五年；期滿仍未聲請，移請財政部國有財產署公開標售。 區分機關職掌：直轄市或縣市地政機關負責查明、公告、通知及列冊管理；財政部國有財產署負責公開標售、再標售及登記國有後發給價金。 記熟標售時的優先購買順序：繼承人、合法使用人、其他共有人，依序就其使用範圍享有優先購買權。 分辨兩種價金請領情形：標售成交後依法定應繼分領取國庫專戶價款；標售五次未標出、登記國有後，原權利人自登記完畢之日起十年內按法定應繼分請求發給價金。 核心觀念 一、未辦繼承登記不動產的處理流程 土地法第73條之1的適用標的為土地或建築改良物。處理程序分為查明公告、列冊管理及移請標售三個階段。繼承人遲未辦理登記，不動產並不會直接歸國家所有。 階段要件與期間辦理機關及處理方式 查明及公告自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人 列冊管理公告期滿，逾期仍未聲請登記地政機關得予列冊管理；列冊管理期間為十五年 公開標售列冊管理期滿，逾期仍未聲請登記地政機關書面通知繼承人，並將清冊移請財政部國有財產署公開標售 如有不可歸責於聲請人的事由，該段期間應予扣除，並不是使整個程序不適用。另應注意法律規定地政機關「得」予列冊管理，公告期滿並不會當然移轉所有權。 本條啟動公告程序的門檻為「繼承開始逾一年」，不可與一般繼承登記的六個月申請期限混為一談。一年是本條查明公告的時間門檻，三個月是公告要求聲請登記的期間，十五年才是列冊管理期間。 二、列冊管理期滿後，由誰標售？ 列冊管理十五年期滿，仍未聲請登記者，由直轄市或縣市地政機關移請財政部國有財產署公開標售。地政機關負責移請，國有財產署負責辦理標售。不能把前段負責管理的機關當成後段辦理標售的機關。 列冊管理期滿的法律效果是進入標售程序。此時既不直接登記為國有，也不登記為直轄市或縣市政府所有。標售時如無人應買，或應買人所出最高價未達最低價額，由國有財產署定期再標售，並得酌減最低價額。必須經五次標售而未標出，才登記為國有。 三、標售時的優先購買順序 標售前應公告三個月。繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序享有優先購買權。三者有先後順位，不屬於同一順位。也不能沿用一般共有物處分的印象，認定共有人必然最優先。 順位優先購買權人判斷重點 第一繼承人即使不動產已進入標售程序，繼承人仍居優先購買順位之首 第二合法使用人須具備合法使用權源，無合法使用權的占有人不包括在內 第三其他共有人順位在合法使用人之後 優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。 四、標售後的占有與租賃效果 繼承人占有，或第三人無合法使用權而占有者，於標售後喪失其占有的權利。土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。作答時先看規範對象，再看效果：受限制的是「超過五年」的租約，效果是標售後以五年為限。 因此，「租賃期間未超過五年者，於標售後以五年為限」的寫法錯誤。租期本來就未超過五年的租約，不受此限制，也不會因標售而延長為五年。經五次標售未標出而登記國有者，也準用上述喪失占有權及租賃期限的規定。 五、標售成交後，繼承人如何領取價款？ 標售所得價款，應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。不動產雖已標售，繼承人仍可依本條領取相應價款，價款並不會在標售後立即歸屬國庫。 專戶價款逾十年無繼承人申請提領者，才歸屬國庫。 六、標售五次未成、登記國有後的價金請求 經五次標售未標出而登記為國有者，原權利人自登記完畢之日起十年內，得檢附證明文件，按其法定應繼分，向財政部國有財產署申請發給價金。價金按第五次標售的最低價額計算，並非領取已成交的標售價款。 比較項目標售成交標售五次未標出而登記國有 請領內容國庫專戶儲存的標售價款按第五次標售最低價額計算的價金 分配依據繼承人的法定應繼分原權利人的法定應繼分 期限逾十年無人申請提領，歸屬國庫自登記完畢之日起十年內請求 程序繼承人申請領取專戶價款檢附證明文件，向國有財產署請求發給價金 常考陷阱 把「逾一年、公告三個月」改成「逾六個月、公告一個月」：這是混淆一般繼承登記期限與本條程序。本條的兩個數字是一年及三個月。 把列冊管理期間寫成十年：列冊管理是十五年。十年用於專戶價款提領，以及登記國有後的價金請求。 寫成由直轄市或縣市政府公開標售：地方地政機關只負責移請，公開標售由財政部國有財產署辦理。 列冊管理期滿即登記為國有或地方政府所有：期滿後先移請公開標售，經五次標售未標出才登記國有，且是登記為「國有」。 把其他共有人排在合法使用人之前，或把繼承人排在後面：順序固定為繼承人、合法使用人、其他共有人。 把租賃限制寫成「未超過五年者，標售後以五年為限」：受限制的是租期「超過五年」的租約。 認為標售後價款全歸國庫，或由繼承人任意領取：價款存於國庫專戶，繼承人須依法定應繼分領取，逾十年無人申請提領才歸屬國庫。 把登記國有後的請求期限寫成十二年、十五年或二十年：正確期限為自登記完畢之日起十年，並須檢附證明文件向國有財產署請求，價金按第五次標售最低價額計算。 記憶口訣 「一年查、三月告，列管十五移國產；繼、用、共，依序購；五標不成登國有。」 「價金請求都十年，都按法定應繼分：成交領專戶，國有算第五標底價、從登記完畢起算。」