阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 分清公共設施保留地的取得主體：供公用事業設施使用者，由各該事業機構依法徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得。 掌握都市計畫法第48條列舉的三種取得方式（徵收、區段徵收、市地重劃），並與第83條之1的容積移轉制度分開記憶。 私人或團體獲准投資都市計畫事業時，依用地為私有或公有，分別適用協議收購、備款申請代為收買，或申請租用。 公共設施保留地徵收補償，以毗鄰非公共設施保留地的平均市價為準；加成補償標準由當地直轄市、縣（市）地價評議委員會評議。 區分地價稅與徵收補償：前者以該地依法核定的申報地價為計算基礎，後者適用公共設施保留地的徵收補償規定。 核心觀念 一、公共設施保留地的取得：先辨主體，再選方式 公共設施保留地，是都市計畫已指定作公共設施使用、尚待取得的土地。都市計畫法第48條依設施用途，區分取得主體及方式： 土地用途取得主體取得方式 供公用事業設施使用各該事業機構依法徵收或購買 其餘公共設施保留地該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所徵收、區段徵收、市地重劃 第48條的列舉方式是「徵收、區段徵收、市地重劃」。看到題目限定「依第48條」或直接詢問其餘公共設施保留地的取得方式，應選擇這組法定用語。都市更新、協議價購、公私土地交換等，都不是本條列舉的方式；選項中只要混入其中一項，該組合即不正確。 二、容積移轉：另依第83條之1掌握適用目的 公共設施保留地的取得，另可透過容積移轉制度辦理。都市計畫法第83條之1規定得以容積移轉方式辦理的事項，包括： 公共設施保留地之取得 具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護 公共開放空間之提供 容積移轉的相關辦法，由內政部定之。 因此，從制度整體觀察，公共設施保留地可以透過容積移轉取得；但不能因此把「容積移轉」說成第48條本身列舉的方式。農業用地之保護並非第83條之1列舉的事項，是此類題目最常見的錯誤選項。 三、私人投資都市計畫事業：私地代買、公地租用 都市計畫法第53條的適用前提，是私人或團體已獲准投資辦理都市計畫事業，並因該事業需要取得公共設施用地。不能僅因私人有開發計畫，就主張適用本條。 用地權屬或情形法定處理方式作答關鍵 私有公共設施用地先協議收購以協議取得為先 私有土地無法協議收購應備妥價款，申請該管直轄市、縣（市）政府代為收買備款、申請、代為收買 公有公共設施用地得申請該公地之管理機關租用管理機關、租用 私有土地協議不成時，本條規定的是由私人備妥價款、申請政府代為收買，不能改寫成請求政府徵收、交換或照價收買。公有土地則是向公地管理機關申請租用，並非逕行使用、借用、申請撥用，也不是申請政府收買或徵收。 四、徵收補償：以毗鄰非保留地平均市價為準 依都市計畫法第49條，公共設施保留地被徵收時，地價補償以毗鄰非公共設施保留地之平均市價為準。判斷時必須完整掌握「毗鄰」「非公共設施保留地」「平均市價」三個要素。 本項規定避免公共設施保留地因長期使用限制所形成的低價，直接成為其徵收補償基礎。它既不是以該保留地本身的價格補償，也不是一般徵收當期市價、鄰近公共設施用地的市價，更不是任取附近某筆土地的最高價格。 第49條第2項規定，公共設施保留地的加成補償標準，由當地直轄市、縣（市）地價評議委員會評議。須區分「補償地價的比較基準」與「加成補償標準的評議機關」，評議機關不是都市計畫委員會、標準地價評議委員會或土地徵收審議委員會。 五、臨時建築使用、地價稅與徵收補償的區別 公共設施保留地尚未取得前，依法准許臨時建築使用，並不當然使其變成商業區土地。即使實際興建攤販集中場、出租供他人擺攤，其公共設施保留地身分，也不會僅因使用內容與毗鄰商業用地相似而消失。 地價稅以土地依法核定的申報地價為計算基礎。稅捐機關不能僅憑實質課稅原則，就直接把毗鄰商業用地的地價，當作該筆公共設施保留地的課稅地價。實質課稅原則須在法定課稅要件內運作，不能取代法定稅基規定，否則違反租稅法律主義。 土地稅法第19條另規定，都市計畫公共設施保留地在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依相關規定辦理外，統按千分之六計徵地價稅；未作任何使用並與使用中的土地隔離者，免徵地價稅。供攤販營業使用的土地，不能僅因尚未被徵收，就主張適用未使用土地的免稅規定。 申論作答應分兩層： 課稅爭議：土地仍具公共設施保留地身分，應以該地本身依法核定的申報地價為稅基，並依土地稅法第19條計徵；稅捐機關逕以毗鄰商業用地地價課徵並無法律依據，故甲主張以系爭土地地價為稅基有理由。 日後徵收：依都市計畫法第49條，以毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償地價，加成補償標準由當地直轄市、縣（市）地價評議委員會評議。 課稅基礎與徵收補償基準，適用不同規定：課稅看本地，補償看毗鄰非保留地。 常考陷阱 「其餘公共設施保留地以都市更新、協議價購或公私土地交換取得」：第48條列舉的只有徵收、區段徵收、市地重劃。 「容積移轉就是第48條列舉方式」：容積移轉另有第83條之1的依據，須看清題目指定的條文。 「保護農業用地得以容積移轉辦理」：第83條之1只列公共設施保留地之取得、紀念性或藝術價值建築與歷史建築之保存維護、公共開放空間之提供。 「私人協議不成，可請求政府徵收、交換或照價收買」：第53條的關鍵文字是應備妥價款，申請直轄市、縣（市）政府代為收買。 「私人需要公有土地，可逕為使用、借用、申請撥用或申請收買」：正確是向該公地管理機關申請租用。 「按一般徵收當期市價、公告土地現值加成，或鄰近公共設施用地市價補償」：應選毗鄰非公共設施保留地的平均市價，不能漏掉「非」字與「平均」。 「加成標準由都市計畫委員會、標準地價評議委員會或中央土地徵收審議委員會評議」：正確機關是當地直轄市、縣（市）地價評議委員會。 「實際使用像商業用地，就可依實質課稅原則按商業用地地價課稅」：地價稅稅基仍為該地依法核定的申報地價，不能任意替換。 記憶口訣 「四八徵、區、重；五三私買公租；四九鄰非均市價。」第48條：徵收、區段徵收、市地重劃。第53條：私地先協議，失敗備款代買；公地向管理機關租用。第49條：毗鄰、非保留地、平均市價，加成由地評會評議。 「容移三事：公保地、老建築、開放空間。」第83條之1：公共設施保留地取得、紀念性或藝術價值建築與歷史建築保存維護、公共開放空間提供；沒有農地保護。 「課稅看本地申報，徵收看鄰非均價。」同一筆土地，地價稅與徵收補償各有法定基準，作答時分開論述。