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學習重點 分清三種地價：公告地價與地價稅有關；公告土地現值與土地增值稅有關；法定地價是土地所有權人依土地法所申報之地價。 掌握土地稅法對都市土地、非都市土地、工業用地、自用住宅用地及公告現值的法定定義。判斷時看法律要件，不能只憑土地外觀或日常用語。 區分公告週期：公告地價原則上每二年重新規定一次；公告土地現值每年公告一次（每年一月一日），兩者不可顛倒。 認識地價形成程序：公告地價與公告土地現值都要經地方主管機關查估，再經地價及標準地價評議委員會評議。查估與評議是同一程序的前後階段，不能拿來區分兩種地價。 核心觀念 一、土地稅法的土地名詞：看法定範圍與核准依據 名詞法定定義判斷重點 都市土地依法發布都市計畫範圍內之土地。以是否位於依法發布的都市計畫範圍內為準。 非都市土地都市土地以外之土地。是相對於都市土地的概念，不是專指農地。 工業用地依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地。包括依法核定的工業區土地，也包括政府核准供工業或工廠使用的土地。 公告現值直轄市及縣（市）政府依平均地權條例公告之土地現值。定義的結尾是「土地現值」，不是「公告地價」。 都市土地的判斷標準是都市計畫的法定範圍，與人口多寡、建築密度無關，也不看土地是否位於直轄市。都市計畫範圍內的土地，即使實際作農業使用，仍屬都市土地；都市土地以外的土地，也不當然都是農業用地。 工業用地要注意依法核定或政府核准的法律依據。不能因為土地上實際設有工廠，就直接認定符合定義。反過來說，也不能把工業用地限縮為「工業區內的土地」，而漏掉政府核准工業或工廠使用的土地。 二、自用住宅用地：身分、戶籍與使用狀態都要符合 土地稅法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。閱讀選項時，可拆成以下要件： 設籍者身分：土地所有權人、其配偶或直系親屬，符合其中一種身分即可，不要求全體都設籍。 戶籍要件：須於該地辦竣戶籍登記，不能只以實際居住代替。 使用要件：須屬住宅用地，且無出租、無供營業使用。 直系親屬包括父母、子女等。兄弟姊妹屬旁系親屬，僅由兄弟姊妹設籍，不符合本項身分要件。另須分清名詞定義與各稅目優惠的適用條件：符合自用住宅用地的定義，不代表當然符合所有優惠稅率，仍須依各優惠規定另行審查。 三、公告地價與公告土地現值：用途、週期與程序 比較項目公告地價公告土地現值 主要課稅關聯作為土地所有權人申報地價的基礎，並據以核課地價稅。作為土地移轉及設定典權時申報移轉現值的參考，並作為審核申報移轉現值、課徵土地增值稅的依據。 公告週期規定地價後，原則上每二年重新規定地價一次；必要時得延長。每年公告一次，於一月一日公告。 與市價的關係通常較低，與市價差距較大。一般比公告地價更接近市價，但不等於個別土地的實際成交價格。 形成程序地方主管機關查估，再經地價及標準地價評議委員會評議後公告。同樣由地方主管機關查估，再經地價及標準地價評議委員會評議後公告。 考試以「公告地價對地價稅；公告土地現值對土地增值稅」作為基本配對，這個方向正確。精確而言，地價稅是依土地所有權人的申報地價（地價總額）計徵。申報地價以公告地價為基礎：所有權人未於公告期間申報者，以公告地價百分之八十為申報地價；申報超過公告地價百分之一百二十者，以百分之一百二十為申報地價。因此公告地價是地價稅稅基的重要基礎，但兩者不能直接畫上等號。 土地增值稅也不能簡化成「公告土地現值直接乘稅率」。公告土地現值用來審核申報移轉現值，實際課稅仍須依土地漲價總數額及相關規定計算。只問兩種公告價格用途的選項，先掌握稅目配對即可；追問實際稅基時，再作精確區分。 程序方面，查估與評議並非二擇一。兩種地價都由地方主管機關辦理查估，再經地價及標準地價評議委員會評議。若選項說其中一種只由委員會評議決定、另一種只由地方主管機關查估，就是用程序階段製造假差異。 四、「公告現值」就是公告土地現值 土地稅法所稱公告現值，指直轄市及縣（市）政府依平均地權條例公告之土地現值。 即使選項把公告機關（直轄市及縣（市）政府）、法規依據（平均地權條例）都寫對，只要最後把公告現值解釋成「公告地價」，整句仍然錯誤。兩者都由政府依法公告，但名稱、用途與公告週期都不同，不能互換。 五、法定地價：抓住「所有權人依法申報」 依土地法第一百四十八條，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。辨識時要同時抓住三個關鍵：「土地所有權人」、「依土地法」、「申報」。 名稱由誰決定辨識關鍵 法定地價土地所有權人依土地法申報「所有權人申報」＋「土地法」 公告地價政府查估、評議後公告政府公告，關聯地價稅 公告土地現值（公告現值）政府查估、評議後每年公告政府公告，關聯土地增值稅 標準地價主管機關依地價調查評定由機關評定，不是所有權人申報 「法定地價」的「法定」，指依土地法規定程序申報而成立，不是指「政府依法公告」。題目把「公定地價」「標準地價」「公告地價」「公告現值」列為干擾選項時，只要題幹出現「土地所有權人依土地法所申報之地價」，答案就是法定地價。「公定地價」不是土地法對此所用的法定名稱。 常考陷阱 公告週期倒置：「公告地價每年一次，公告土地現值每三年一次」是錯的。正確是：公告地價原則上每二年重新規定，公告土地現值每年一月一日公告。 稅目互換：公告地價配土地增值稅、公告土地現值配地價稅，都是基本用途配對錯誤。 接近市價說反：「公告地價比公告土地現值更貼近市價」是錯的。公告土地現值較接近市價，但也不必然等於成交價。 以查估、評議製造假差異：兩種地價都經查估再評議，不能用這兩個階段區分兩種公告價格。 偷換定義末尾名詞：公告現值的定義若以「公告地價」結尾，就是錯誤，正確應為「依平均地權條例公告之土地現值」。前半段機關與法規寫對，不代表整句正確。 誤判正確的定義：都市土地、非都市土地、工業用地、自用住宅用地的條文原句常以正確選項出現，熟記原文才不會誤判為錯誤。 漏掉自用住宅要件：只有設籍，還要確認無出租、無營業；只有實際居住，不能代替戶籍登記；設籍者限所有權人、配偶或直系親屬。 看到「依法」「公定」就亂選：題幹強調「所有權人依土地法申報」，應選法定地價，不是公告地價、公定地價或標準地價。 記憶口訣 「地價管地價稅，現值管增值稅；地主依法報，名稱叫法定。」 「地價兩年一規定，現值每年元旦公告；查估評議一條龍，不是二選一。」 「自宅三關：誰設籍（本人、配偶、直系）、有戶籍、不出租不營業。」