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學習重點 掌握預售屋銷售的時間順序：銷售前將定型化契約報請備查；簽訂買賣契約書之日起三十日內申報登錄資訊。 委託不動產經紀業代銷時，改由不動產經紀業申報登錄，期限仍是簽訂買賣契約之日起三十日內。 區分「收受定金的書面契據」與「正式買賣契約」：兩者都禁止轉售，但規範內容與罰鍰不同。 買賣契約讓與、轉售限制適用於預售屋及新建成屋，也禁止自行或委託刊登讓與、轉售廣告。 熟記兩類例外：配偶、直系血親或二親等內旁系血親間；以及中央公告情形並經地方核准者，以全國每二年一戶（棟）為限。 核心觀念 一、先分清規範對象：銷售申報與契約轉售 本單元涉及平均地權條例兩組規定：一組是第47條之3，規範銷售預售屋者的定型化契約備查、成交資訊申報登錄及收受定金等事項；另一組是預售屋或新建成屋買賣契約的讓與、轉售限制。讀題時，應先確認標的是「定金書面契據」或「買賣契約」，再判斷要件及罰則，不能混為一談。 二、銷售前：預售屋買賣定型化契約應先備查 銷售預售屋者，應於銷售前，將預售屋買賣定型化契約，報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。 判斷重點有三個：時間是銷售前；受理機關依基地所在地決定；程序是備查。不要誤認為成交後才送契約，或改向業者公司所在地的主管機關辦理。 三、成交後：三十日內申報；委託代銷由經紀業辦理 銷售預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。其委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理申報登錄。 委託代銷只改變申報義務人，並未改變三十日的期限；起算點是簽訂買賣契約之日，不是委託代銷契約簽訂日、收受定金日或交屋日。 事項辦理時間判斷重點 預售屋買賣定型化契約備查銷售前向基地所在地直轄市、縣（市）主管機關辦理 預售屋成交資訊申報登錄簽訂買賣契約書之日起三十日內委託代銷者，由不動產經紀業辦理，期限相同 四、收受定金：須立書面，買受人不得轉售契據 銷售預售屋者向買受人收受定金，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，且不得約定保留出售、保留簽約權利或其他不利於買受人的事項。 買受人對於已付定金、確立買賣標的物及價金等事項的書面契據，不得轉售予第三人。即使尚未簽訂正式買賣契約，也不能以「只是訂購單或定金契據」為由主張可以自由轉售。 買受人違反此禁令，將定金書面契據轉售予第三人者，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣十五萬元以上一百萬元以下罰鍰。應同時記住金額與「按戶（棟）」計罰。 五、正式契約：原則禁止讓與、轉售及刊登廣告 預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，於簽訂買賣契約後，原則不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。 因此，限制不只預售屋，也包括新建成屋；禁止行為不只實際完成轉售，也包括自行或委託他人刊登相關廣告。銷售預售屋或新建成屋者，亦不得同意或協助買受人違法讓與或轉售。 買受人違法讓與或轉售買賣契約者，按戶（棟）處新臺幣五十萬元以上三百萬元以下罰鍰。這與轉售定金契據的十五萬元至一百萬元不同，不能只看到「轉售」二字就套用同一罰鍰。 六、契約讓與、轉售的兩類例外 例外類型要件考試辨識重點 特定親屬間讓與或轉售配偶、直系血親或二親等內旁系血親間全部是「血親」，選項換成姻親即錯 公告特殊情形並經核准符合中央主管機關公告得讓與或轉售的情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准公告與核准須同時具備；以全國每二年一戶（棟）為限 親屬例外中，直系血親包括父母、子女、祖父母、孫子女等；二親等內旁系血親的典型是兄弟姊妹；配偶另行列入。直系姻親（如公婆、岳父母、媳婦、女婿）及二親等內旁系姻親（如配偶的兄弟姊妹、兄弟姊妹的配偶），都不在例外範圍。 依中央主管機關公告情形並經地方主管機關核准而讓與或轉售者，其戶（棟）數以全國每二年一戶（棟）為限。這是全國合計的限制，不能在不同縣市各用一次。 常考陷阱 把備查與申報時間互換：定型化契約是「銷售前」備查；成交資訊是「簽訂買賣契約書之日起三十日內」申報登錄。 把三十日改成十日、十五日或四十五日：不論自行銷售或委託代銷，都是三十日；且是「三十日內」，不是「至少十日、十五日內」這類寫法。 以為代銷時另有期限或仍由建商申報：委託代銷由不動產經紀業辦理，期限不變。 認為收定金只須開收據：應以書面契據確立標的物及價金等事項，並禁止不利於買受人的約定。 「定金書面契據得轉售予第三人」：錯誤。定金書面契據不得轉售，違者按戶（棟）處十五萬元至一百萬元。 把定金契據與正式契約罰鍰混用：定金契據轉售是十五萬元至一百萬元；買賣契約違法讓與、轉售是五十萬元至三百萬元。三萬元至十五萬元、六萬元至三十萬元、三十萬元至一百萬元都是干擾選項。 用姻親偷換血親：正確組合是「配偶、直系血親、二親等內旁系血親」，任何一項出現「姻親」即錯。 漏掉核准或看錯戶數：特殊情形須中央公告並經地方核准，額度為全國每二年一戶（棟），不是每年一戶、每年二戶或每二年三戶。 以為只限預售屋或只禁實際轉售：新建成屋也適用，刊登讓與、轉售廣告同樣禁止。 記憶口訣 「售前備、約後三十報，代銷經紀也三十。」記銷售程序與申報期限。 「定金立書，契據禁轉。」收定金要書面，買受人不得轉售。 「配、直血、旁血二；公告加核准，兩年全國一。」前半記親屬範圍（全是血親），後半記特殊情形及戶數限制。 「定金十五到一百，契約五十到三百。」單位為新臺幣萬元，均按戶（棟）處罰，作答前先辨認轉售標的。