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學習重點 掌握《土地徵收條例》第44條的處理架構：抵價地發交領回；特定公共設施用地無償登記；其他公共設施用地撥供或讓售；特定用途土地得讓售；其餘可供建築土地得標售、標租或設定地上權。 區分「抵價地」與「抵費地」：區段徵收由原土地所有權人領回的是抵價地，抵費地是市地重劃的用語。 得以讓售的土地只有三類：國民住宅用地、安置原住戶所需土地、經行政院專案核准所需土地。抵價地不屬之。標租或設定地上權，期限不得逾99年。 土地增值稅依階段區分：區段徵收時，無論以現金或抵價地補償，均免徵；領回抵價地後第一次移轉，應課徵，並減徵40%，不是免徵。 領回抵價地後第一次移轉，計算土地漲價總數額的原地價，以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為準。辦理完成後，地價稅減半徵收2年。 核心觀念 一、區段徵收後土地處理的基本架構 依《土地徵收條例》第44條，區段徵收範圍內土地經規劃整理後，先扣除依法配回原管理機關及配回原土地所有權人的部分，其餘按土地性質及用途分別處理。作答時，先判斷土地屬於哪一類，再對應其法定處理方式。 土地類型處理方式 抵價地發交被徵收土地所有權人領回。不是讓售，也不能寫成抵費地。 道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地無償登記為當地直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市）有。 前款以外的公共設施用地（例如零售市場）由主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明，有償或無償撥供需地機關使用，或讓售供公營事業機構使用。 國民住宅用地、安置原住戶所需土地、經行政院專案核准所需土地得以讓售。 其餘可供建築土地得予標售、標租或設定地上權。標租或設定地上權的期限不得逾99年。 並非所有公共設施用地都無償登記。無償登記為地方公有的項目由法律逐一列舉，零售市場不在其中。零售市場屬於「前款以外之公共設施用地」，依財務計畫有償或無償撥供，或讓售公營事業。此外，無償登記以外的公共設施用地，如果該事業得許民營，其用地依「其餘可供建築土地」的方式處理，也就是標售、標租或設定地上權。 二、抵價地：發交領回 抵價地是原土地所有權人以土地代替現金受領補償的方式，法律用語是「發交被徵收土地所有權人領回」。應領回的面積，先按其應補償地價占區段徵收補償地價總額的比率，計算應領的權利價值，再以實際領回抵價地之單位地價折算。 由此可知，抵價地的價值基準就是「實際領回抵價地之地價」。這個概念與後面土地增值稅原地價的認定相呼應。 領回面積不足最小建築單位面積的人，應在規定期間內申請合併；逾期未申請，由主管機關按原徵收地價以現金補償。 三、讓售、標售與標租的區別 讓售是依法律所定的用途及對象出售，不經公開競標。得以讓售的只有以下三類： 國民住宅用地 安置原住戶所需土地 經行政院專案核准所需土地 抵價地是發交領回，不屬於得讓售土地。安置原住戶土地是得以讓售，不是標售。 標售是以招標方式出售所有權；標租與設定地上權則是在保留所有權的前提下，交由他人使用一段期間。這三種方式只適用於「其餘可供建築土地」。期限限制只對標租及設定地上權有意義，上限為99年。「不得逾99年」是上限，不代表必須訂滿99年。 讓售地價及標售底價，以開發總費用為基準，再依土地的位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件估定。注意：開發總費用是政府處分土地時定價的基準，與土地增值稅的原地價無關。 四、土地增值稅：徵收時與領回後移轉須分開 階段土地增值稅處理 區段徵收，以現金補償地價免徵。因領回抵價地不足最小建築單位面積而改領現金補償者，也免徵。 區段徵收，以抵價地補償地價免徵。 領回抵價地後第一次移轉應課徵，並準用重劃土地的規定，土地增值稅減徵40%。 判斷關鍵是課稅事件發生在哪個階段。被徵收時的免稅，不會延伸到抵價地日後的移轉。第一次移轉仍要課稅，只是享有減徵40%的優惠，而且減徵的是應納稅額。 五、第一次移轉的原地價認定 依《土地稅法》及《平均地權條例》相關規定，區段徵收領回的抵價地於第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，據以計算土地漲價總數額。 辨識口訣：看到「區段徵收」「領回抵價地」「第一次移轉」「原地價」，答案就是實際領回抵價地之地價。 以下說法都不是法定原地價： 原被徵收土地的公告土地現值 權利取得之日或完成移轉登記之日的當期公告土地現值 移轉時的申報現值 政府核定的原規定地價 區段徵收開發成本 領得的補償地價總額，或抵付徵收補償地價的總額 六、地價稅優惠 依《土地稅減免規則》，區段徵收的土地，在辦理期間致無法耕作或不能為原來使用而無收益者，地價稅或田賦全免；自辦理完成之日起，地價稅或田賦減半徵收2年。 這是持有階段的優惠，應與移轉階段的土地增值稅分開記憶： 地價稅：減半2年 土地增值稅：第一次移轉減徵40% 兩者稅目、幅度及時點都不同，不可互換。 常考陷阱 「抵費地發交原所有權人領回」：錯。區段徵收是「抵價地」發交領回；抵費地是市地重劃用語。 「零售市場無償登記為地方公有」：錯。無償登記限於道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所、國民學校用地。零售市場屬於其他公共設施用地，有償或無償撥供或讓售公營事業。 「安置原住戶土地得以標售」：錯。安置原住戶土地是得以「讓售」；標售只適用於其餘可供建築土地。 「抵價地屬於得讓售土地」：錯。抵價地是發交領回。得讓售的只有國民住宅、安置原住戶、行政院專案核准三類。 「標租期限不得逾25年」：錯。標租及設定地上權期限不得逾99年。看到「99年」搭配「標租」才是正確敘述。 「領回抵價地後第一次移轉免徵土地增值稅」：錯。應課徵，只減徵40%。至於「以現金補償免徵」「以抵價地補償免徵」「地價稅減半2年」則都是正確敘述。 原地價的錯誤選項：題目常用「公告土地現值」（權利取得日、移轉登記日、被徵收土地）、「申報移轉現值」「原規定地價」「開發成本」「補償地價總額」混淆。正解一律是原土地所有權人實際領回抵價地之地價。 記憶口訣 「抵價領回；道溝園綠兒廣停體國，無償歸地方；國宅安置專案，得讓售；其餘標售租權，期限九九。」抵價地發交領回。九類公共設施用地無償登記為地方公有，其他公共設施用地撥供或讓售公營事業。國民住宅、安置原住戶、行政院專案核准土地得讓售。其餘可供建築土地得標售、標租、設定地上權，標租及地上權期限不得逾99年。 「徵收全免增值，首移減四成；原價看實領，地稅半兩年。」徵收時，不論現金或抵價地補償，均免土地增值稅。領回抵價地第一次移轉減徵40%，原地價以實際領回抵價地之地價為準。辦理完成後，地價稅減半徵收2年。