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學習重點 先辨認課稅對象：持有土地課地價稅、持有房屋課房屋稅、土地移轉時的自然漲價課土地增值稅、取得不動產的法定行為課契稅、交易所得課所得稅，五者各自獨立判斷。 掌握納稅義務人：房地買賣原則上「賣方繳土地增值稅、買方繳房屋契稅、雙方就所持移轉契據繳印花稅」；贈與則由受贈人同時負擔土地增值稅與房屋契稅。 設定典權要逐稅判斷：地價稅、房屋稅與典權契稅由典權人負擔，土地增值稅則由出典人負擔。 銷售房屋、土地的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）以銷售價格為稅基，由原所有權人繳納，且自民國一○五年一月一日起已停止課徵。 出租店面須說明地價稅、房屋稅、綜合所得稅三大稅負，並交代營業稅、印花稅是否涉及；扣繳率不等於最終所得稅率。 核心觀念 一、不動產各稅的課稅標的、稅基與納稅義務人 稅目課稅標的與稅基納稅義務人 不動產交易所得稅對交易產生的「所得」課稅，不是對成交總價課稅。舊制下，房屋交易所得併入綜合所得課稅，土地交易所得免徵所得稅。房地合一制度下，符合適用範圍的房屋、土地交易，以成交價額減除原始取得成本、相關費用，以及依土地稅法計算的土地漲價總數額後的餘額為課稅所得，分離課稅，稅率依持有期間長短而定。取得交易所得的出售人。 土地增值稅已規定地價的土地，於所有權移轉或設定典權時，就其自然漲價部分課稅。稅基為土地漲價總數額：以申報移轉現值減除原規定地價或前次移轉現值（按物價指數調整）及改良土地費用等後的數額。一般用地按漲價倍數適用百分之二十、三十、四十累進稅率，自用住宅用地適用百分之十。有償移轉：原所有權人。無償移轉（如贈與）：取得所有權人。設定典權：出典人。 契稅對不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權等法定取得行為課稅。在開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，因此實務上主要是房屋契稅。稅基為核定契價（依房屋評定標準價格），不是實際成交價。稅率：買賣、贈與、占有百分之六；典權百分之四；交換、分割百分之二。買賣：買受人；典權：典權人；交換：交換人；贈與：受贈人；分割：分割人；占有：占有人。 房屋稅以附著於土地的各種房屋，及有關增加該房屋使用價值的建築物為課稅標的，稅基為核定的房屋課稅現值，稅率依住家用或非住家用（營業用等）而有不同。原則為房屋所有人；設有典權者為典權人。 地價稅已規定地價、且非依法課徵田賦的土地。稅基為申報地價，一般用地按每一土地所有權人在同一直轄市或縣（市）的地價總額，適用千分之十至千分之五十五累進稅率；自用住宅用地為千分之二。原則為土地所有權人；設有典權者為典權人；另有承領人、耕作權人等法定情形。 申論時一句話定位：所得稅課「淨所得」、土地增值稅課「土地自然漲價」、契稅課「取得行為」、房屋稅與地價稅課「持有」。房地合一所得稅與土地增值稅可同時發生，並未因房地合一而取消土地增值稅；計算房地合一所得時，會先減除已課土地增值稅的土地漲價總數額，以避免重複課稅。 二、房地買賣的稅負分配 甲將房屋及其坐落基地出售給乙，在沒有特約的情況下： 土地增值稅：土地為有償移轉，由原所有權人甲（賣方）繳納，買方乙不是納稅義務人。 契稅：買方乙只就房屋繳納買賣契稅（百分之六）；土地位於開徵土地增值稅區域，免徵契稅，所以「乙就土地繳契稅」是錯的。 印花稅：申請所有權移轉登記所用的不動產買賣契據屬應稅憑證，由立約人貼用印花稅票，買賣雙方都可能是納稅義務人，因此「買方應繳納印花稅」正確。 特種貨物及勞務稅：民國一○五年一月一日起已停止對銷售房屋、土地課徵，一○五年以後的買賣不必繳納；即使在舊制下，納稅義務人也是出售的原所有權人，不是買方。 買方若在契約中承諾代付賣方稅款，只是當事人間的負擔安排，不改變法定納稅義務人。 三、不動產契據的印花稅 印花稅法所稱「典賣、讓受及分割不動產契據」，是指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產時，向主管機關申請物權登記所立的契據（俗稱公契）。每件按契據所載金額千分之一貼用印花稅票，納稅義務人為立約或立據人；同一憑證由雙方或多方共同使用者，由各方分別貼用。因此不動產買賣時，買賣雙方依契約金額各自繳納印花稅。 注意：印花稅只就法定憑證課徵，房屋租賃契約不是應稅憑證，簽訂租約本身不必貼印花稅票。 四、贈與房地的稅負 父親將透天房地贈與兒子： 土地增值稅：土地為無償移轉，由取得所有權人（受贈人兒子）繳納。 契稅：建築物贈與，由受贈人兒子申報繳納贈與契稅，稅率百分之六。 結論：受贈人同時負擔土地增值稅與契稅。至於贈與稅是另一稅目，依遺產及贈與稅法原則由贈與人繳納，不可與土地增值稅混淆。 五、設定典權的稅負 甲將土地、房屋設定典權並完成登記予乙： 稅目納稅義務人判斷關鍵 地價稅典權人乙地價稅以每年八月三十一日為納稅義務基準日，依當日土地登記簿所載認定全年納稅義務人。七月已完成典權登記，當年度地價稅即由典權人繳納，不是出典人甲。 房屋稅典權人乙房屋設有典權者，由典權人繳納；典權登記後的房屋稅期別即由乙負擔。 契稅典權人乙承典取得典權，按典價或契價課典權契稅，稅率百分之四。 土地增值稅出典人甲土地設定典權時，由出典人預繳土地增值稅；日後回贖時，原繳的土地增值稅可無息退還。 六、銷售房屋、土地的特種貨物及勞務稅（舊制） 課稅範圍：持有期間在二年以內的房屋及其坐落基地，以及依法得核發建造執照的土地等，並有自住換屋、繼承等法定排除情形。 稅基：銷售價格（包括價額及價外收取的一切費用），是對售價課稅，不是對獲利課稅。 稅率：持有一年以內百分之十五；超過一年、在二年以內百分之十。 納稅義務人：出售房屋、土地的原所有權人。 停徵：自民國一○五年一月一日起，銷售房屋、土地不再課徵，改由房地合一所得稅制度處理短期交易。 七、透天店面出租的稅負 李先生以個人身分將透天店面出租給便利商店，出租期間應負擔的稅負如下： 稅目判斷與稅率 地價稅出租供營業使用，不符合自用住宅用地要件，適用一般用地累進稅率千分之十至千分之五十五（依地價總額超過累進起點地價的倍數累進）；不可適用自用住宅用地千分之二。 房屋稅供便利商店營業使用，屬非住家用之營業用房屋，法定稅率為百分之三至百分之五，由地方政府在範圍內訂定，按房屋課稅現值計算；若部分供住家使用，應按實際使用面積分別適用稅率。 綜合所得稅租金屬租賃所得，以租金收入減除必要損耗及費用後的餘額，併入綜合所得總額，適用百分之五至百分之四十累進稅率。必要費用可檢附憑證核實認列，或依財政部核定的費用標準計算。 扣繳便利商店為扣繳義務人，給付境內居住之個人租金時，原則按百分之十扣繳；扣繳稅款可於結算申報時抵繳應納稅額，並非最終稅率。 營業稅、印花稅個人單純出租房屋，原則上非營業人，不課營業稅；租賃契約不是印花稅應稅憑證，不必貼印花。 單純出租未發生所有權移轉或設定典權，不會因為租約長達五年就產生土地增值稅或契稅。 常考陷阱 「設定典權後，當年度地價稅仍由所有權人（出典人）繳納」：錯。設有典權者由典權人繳納，且八月三十一日前已完成典權登記，當年度即由典權人負擔。 「設定典權的土地增值稅由典權人繳納」：錯。由出典人繳納；典權人負擔的是地價稅、房屋稅與典權契稅。 「買方就土地應繳契稅」：錯。開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，買方只繳房屋契稅。 「買方應繳土地增值稅」：錯。買賣是有償移轉，由原所有權人（賣方）繳納。 「買方應繳奢侈稅」：錯。一○五年起已停徵；舊制下納稅義務人也是原所有權人。 「買方不繳土地增值稅，所以也不繳印花稅」：錯。不動產買賣契據由立約雙方各自依契約金額繳納千分之一印花稅。 「贈與房地，贈與人繳土地增值稅、受贈人繳契稅」或反過來：錯。土地無償移轉看取得所有權人，房屋贈與契稅看受贈人，兩稅都由受贈人繳納。 「贈與時的土地增值稅就是贈與稅」：錯。兩者是不同稅目、不同納稅義務人。 「奢侈稅以交易獲利為稅基」：錯。以銷售價格為稅基。 「出租店面所得稅率固定百分之十」：錯。百分之十是扣繳率，最終併入綜合所得適用百分之五至四十累進稅率；也不能把房屋稅率當成租金所得稅率。 「地價稅、房屋稅、契稅都以市價或成交價計算」：錯。地價稅看申報地價、房屋稅看房屋課稅現值、契稅看核定契價。 記憶口訣 「買賣增值賣方繳，房屋契稅買方報，土地免契印花雙方繳。」 「贈與兩稅受贈繳；典權持有歸典權，增值仍由出典繳。」 「地價八三一認人；所得看淨額，奢侈看售價，一○五年已停徵。」 「出租三稅：地價一般、房屋營業、租金併綜所；扣繳一成非終局。」