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學習重點 依都市計畫法指定的公共設施保留地，在尚未被徵收前移轉，準用被徵收土地的規定，免徵土地增值稅。不是減徵、減半，也不是按特定比率課徵。 非都市土地供公共設施使用，須具備三項要件：「開闢完成或依計畫核定供公共設施使用」、「依法完成使用地編定」、「經需用土地人證明」。「完成徵收公告」不是要件。 公共設施保留地變更為非公共設施保留地後再移轉，應課徵土地增值稅。原地價回溯到第一次免徵土地增值稅前的原規定地價或前次移轉現值。 私人捐贈土地給財團法人興辦社會福利事業，可免徵土地增值稅。事後若未按捐贈目的使用、違反事業設立宗旨，或土地收益未全部用於該事業，除追補稅額外，並處應納稅額二倍的罰鍰。 申論題要分開處理三件事：持有期間的地價稅、徵收時的地價補償、移轉時的土地增值稅。三者的依據與計算基礎各不相同。 核心觀念 一、公共設施保留地移轉：徵收前也能免稅 依土地稅法第39條，被徵收的土地免徵土地增值稅。依都市計畫法指定的公共設施保留地，在尚未被徵收前移轉，準用上述規定，免徵土地增值稅。所以，所有人在徵收前把土地賣給私人，不會因為這是私人間的買賣，就失去免稅資格。 立法理由是：保留地將來注定要被徵收，所有人的土地利用受到限制。如果徵收前移轉要課稅，等於逼地主「等徵收才免稅」，對地主並不公平。 判斷關鍵在於移轉時是否仍為依法指定的公共設施保留地。依法准許臨時建築、興建攤販集中場或出租收取租金，都不會改變土地在都市計畫上的保留地身分。因此，不能只看實際營業使用，就否定移轉免稅。 二、非都市土地供公共設施使用：三項要件 非都市土地不是只要實際供公眾使用，就能免稅。依土地稅法第39條，須同時符合下列要件，其尚未被徵收前的移轉才能準用免徵規定： 使用狀態：經需用土地人開闢完成，或依計畫核定供公共設施使用。兩者擇一即可，不必都已施工完成。 使用地編定：依法完成使用地編定。 證明：經需用土地人證明。 本規定處理的是「尚未被徵收前」的移轉，所以不以「依法完成徵收公告」為要件。考題常把「完成使用地編定」偷換成「完成徵收公告」，要特別小心。 非都市土地之後若變更為非公共設施使用再移轉，同樣要課稅，原地價也同樣回溯到第一次免稅前的基準。 三、解除保留後再出售：免稅不會永久延續 公共設施保留地在徵收前曾經免稅移轉，之後變更為非公共設施保留地，再次移轉時已不符合免稅規定，應計算土地漲價總數額，課徵土地增值稅。 原地價的計算方式是：以該土地第一次免徵土地增值稅前的原規定地價或前次移轉現值為原地價。不能拿免稅買進時的移轉現值當作新的原地價。否則，免稅期間累積的漲價利益就會永遠逃過課稅。 土地狀態與移轉時點土地增值稅處理 仍為公共設施保留地，於徵收前出售準用被徵收土地規定，免徵。 被徵收免徵。 免稅移轉後變更為非公共設施保留地，再出售課徵。原地價回溯至第一次免稅前的原規定地價或前次移轉現值。 申論題的答題順序： 甲出售時，土地仍具保留地身分，所以免稅。 乙出售時，土地已解除保留，所以應課稅。 原地價依法回溯到甲取得時的基準。乙出售時，稅捐機關以回溯後的原地價計算漲價總數額，向出賣人乙課徵。甲那一段的漲價也一併計入。 還要注意：解除保留本身不是移轉行為，不會因此向甲追補先前合法免徵的稅款。 四、臨時建築使用：地價稅與徵收補償分別判斷 保留地作攤販集中場並出租，涉及的是持有期間的地價稅。依土地稅法第19條，都市計畫公共設施保留地在保留期間仍為建築使用者，除符合自用住宅用地規定者外，統按千分之六計徵地價稅。未作任何使用並與使用中土地隔離者，才免徵。 地價稅以該筆土地本身依法核定的申報地價為稅基。實質課稅原則是用來認定經濟實質，不能取代法定稅基。稅捐機關只因使用內容與鄰近商業用地相似，就改用鄰地地價核課，於法無據。因此，甲主張以系爭土地本身地價為稅基，有理由。不過，這不代表出租營業中的土地可以免徵地價稅，仍應按千分之六課徵。 日後徵收時的地價補償，依土地徵收條例第30條，都市計畫區內的公共設施保留地，按毗鄰非公共設施保留地的平均市價補償。之所以參考毗鄰土地，是為了彌補保留地長期受限、價格偏低的不公平。這是補償標準，不能反過來當作持有期間地價稅的稅基。 五、捐贈社福事業土地：免稅條件與事後追補罰鍰 依平均地權條例第35條之1，私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用的土地，符合下列條件者，免徵土地增值稅： 受贈人為財團法人。 法人章程載明，法人解散時，賸餘財產歸屬當地地方自治團體所有。 捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地的利益。 受贈土地免稅後，有下列任一情形者，除追補應納之土地增值稅外，並處應納土地增值稅額二倍之罰鍰： 未按捐贈目的使用土地。 違反各該事業設立宗旨。 土地收益未全部用於各該事業。 法條要求收益「全部」用於該事業，不能用「大部分已投入公益」來免責。「未辦理用地變更」不在上述三種情形之內。另外，土地稅法的罰則還把「查明捐贈人以任何方式取得所捐贈土地之利益」列為處罰情形，作答時要看清題目問的是哪一部法律。 常考陷阱 「保留地徵收前移轉減徵百分之四十、百分之二十、減半，或按漲價總數額百分之十計算」：都錯。正確答案是「免徵」，或「準用被徵收土地規定免徵」。 「以該土地的原地價計算漲價總數額課徵」：這是變更為非公共設施保留地後再移轉的處理方式，不是徵收前移轉的法律效果。 「非都市土地須依法完成徵收公告」：錯。三項要件是「開闢完成或計畫核定」、「完成使用地編定」、「需用土地人證明」。 「非都市土地一定要開闢完成」：錯。「依計畫核定供公共設施使用」也可以。 「保留地出租營業，就喪失移轉免稅」：錯。看的是移轉時的法定保留地身分。營業使用影響的是地價稅，按千分之六課徵。 「解除保留後仍免稅」或「以免稅買進時的現值重新起算原地價」：都錯。再移轉要課稅，原地價回溯到第一次免稅前。 「依實質課稅原則改採鄰近商業用地地價課地價稅」：錯。地價稅以本筆土地的申報地價為稅基。「毗鄰非公共設施保留地平均市價」是徵收補償的標準。 「未辦理用地變更」列為捐贈追補罰鍰情形：錯。法定三種情形是：未按捐贈目的使用、違反設立宗旨、收益未全部用於該事業。 「捐贈違規只須補稅」或「罰鍰為一倍」：錯。補稅之外，另處應納稅額二倍罰鍰。 記憶口訣 「保留移轉免，解編再售課；原價向前找。」 「非都三要件：開闢或核定、編定加證明，沒有徵收公告。」 「捐地看法人、解散歸地方、捐者無利益；用途、宗旨、收益全，違反補稅罰兩倍。」