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學習重點 分清楚土地增值稅的免徵、減徵及得申請不課徵。三者的適用要件與法律效果不同。 掌握徵收與區段徵收的處理：被徵收之土地免徵；區段徵收要分成現金補償、以抵價地補償、領回抵價地後第一次移轉三種情形判斷。 熟記經重劃之土地，重劃後第一次移轉，土地增值稅減徵40%。這不是免徵，也不是減半。 都市更新要辨識兩種情形：「依權利變換取得土地後第一次移轉」與「不願參加權利變換而領取現金補償」。兩者都是減徵土地增值稅40%。 連帶辨別繼承、公有土地出售、自用住宅用地出售、設定典權及農地移轉的課稅規定。 核心觀念 一、先辨別優惠的法律效果 免徵：符合規定時，該次移轉不必繳土地增值稅。 減徵40%：把原應納稅額減少40%，仍要繳原應納稅額的60%。 免徵與減徵都不能理解成土地增值稅的「稅率」。 舉例來說，某筆土地適用減徵40%，算出的應納土地增值稅為100萬元，減徵後應繳60萬元。題目若寫成「按40%稅率課徵」或「只繳原稅額40%」，都不是減徵40%的意思。 二、徵收與區段徵收 依土地稅法第39條，被徵收之土地，免徵土地增值稅。依法得徵收的私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值售與需地機關者，也比照免徵。 區段徵收要依補償方式及移轉階段分別判斷，不能把每個階段都當作免徵。 情形土地增值稅處理判斷關鍵 被徵收之土地免徵是否屬於土地徵收 區段徵收，以現金補償地價免徵現金補償屬免徵情形 區段徵收，以抵價地補償地價免徵指以抵價地補償的那個階段 領回抵價地後第一次移轉減徵40%已是領回後的第一次移轉 區段徵收的關鍵是分清「補償時」與「領回後再移轉時」。以抵價地補償地價時免徵，不代表日後出售抵價地也免徵。領回抵價地後第一次移轉，適用的是減徵40%。 三、經重劃土地：重劃後第一次移轉減徵40% 經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，土地增值稅減徵40%。答題時要同時確認兩項條件：一是「經重劃之土地」，二是「重劃後第一次移轉」。 這項優惠減少的是應納稅額，不是把稅率改成40%。「減徵40%」等於「繳原應納稅額的60%」，不是減徵60%，也不是減半（減徵50%）。 優惠只限重劃後第一次移轉。不能推論重劃後每次移轉都可以減徵。 四、都市更新：權利變換相關的減免 依都市更新條例，都市更新地區內，參與方式與階段不同，稅捐優惠也不同。本單元要掌握下列兩種情形： 適用情形稅捐優惠辨識重點 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉減徵土地增值稅及契稅40%權利變換取得、更新後、第一次移轉 都市更新地區內，不願參加權利變換而領取現金補償減徵土地增值稅40%不願參加權利變換、領取現金補償 不願參加權利變換而領取現金補償，是減徵土地增值稅40%，不是免徵。以下寫法都是錯的： 土地增值稅及契稅減徵30% 免徵地價稅及房屋稅 判斷時要緊扣題目所述的行為，以及題目問的是哪一種稅。 特別注意，同樣是「現金補償」，法律效果未必相同： 區段徵收以現金補償地價：免徵土地增值稅。 都市更新不願參加權利變換而領取現金補償：減徵40%。 五、相關選項必備的課稅辨識 情形正確規定易混淆處 因繼承而移轉之土地免徵土地增值稅屬土地稅法第28條的免徵情形 各級政府出售或依法贈與之公有土地免徵土地增值稅不是減半徵收 符合規定的自用住宅用地出售適用10%優惠稅率不是5%，而且要符合適用要件 已規定地價之土地設定典權出典人應預繳土地增值稅不屬於免徵情形 作農業使用之農業用地移轉與自然人得申請不課徵土地增值稅不是減徵40%，也不能直接說成當然免徵 依土地稅法規定，已規定地價的土地設定典權時，出典人應依法預繳土地增值稅。所以即使設定典權沒有移轉所有權，也不能據此判斷為免徵。 農地優惠要完整記成：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人，得申請不課徵」。答題時要看三件事：土地使用狀態、受讓人身分、是否須申請。不能只看到「農業用地」就選免徵或減徵40%。 常考陷阱 「重劃後第一次移轉，減半徵收」：比例錯誤。正確是減徵40%，應繳原應納稅額的60%。 「重劃後第一次移轉，減徵60%」或「免徵」：前者把減徵比例與剩餘應繳比例弄反，後者把減徵誤當免徵。 「領回抵價地後第一次移轉，免徵」：把補償階段和後續移轉階段混在一起。後者是減徵40%。 「領取現金補償，一律免徵」：要先看屬於哪個制度。區段徵收現金補償是免徵；都市更新不願參加權利變換的現金補償是減徵土地增值稅40%。 「不願參加權利變換領現金補償，減徵土地增值稅及契稅30%」或「免徵地價稅及房屋稅」：比例和稅目都錯。正確是減徵土地增值稅40%。 「都市更新範圍內移轉土地，一律減徵40%」：光有地點條件不夠，還要符合特定的行為與階段要件。 「作農業使用之農業用地移轉與自然人，減徵40%」：正確是符合規定時得申請不課徵。減徵40%的是重劃、抵價地、都市更新這幾類。 「自用住宅一生一次優惠稅率為5%」：正確是10%，而且不是所有住宅出售都能適用。 「政府出售公有土地，減半徵收」：正確是免徵。因繼承而移轉的土地也是免徵。 「設定典權屬於免徵情形」：設定典權時出典人應預繳土地增值稅，不能和徵收、區段徵收、繼承並列為免徵。 記憶口訣 「重劃首移減四成，抵價首移也相同；都更權變首移轉，拒參領現減四成。」 「徵收、區徵現金與抵價、繼承、公地售，一律免徵；減四成、繳六成，比例別倒；典權預繳，農地申請不課徵。」 口訣只是幫助記憶，作答時仍要核對適用要件，特別是「第一次移轉」以及現金補償屬於哪一種制度。