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學習重點 掌握分工：不動產評價委員會評定房屋標準價格，由直轄市、縣（市）政府公告；主管稽徵機關依該標準核計個別房屋現值。 記熟房屋標準價格每三年重行評定一次，並應依耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。 掌握三類法定評定事項：建造材料、耐用年數及折舊標準、地段因素，並辨認「地價水準」不屬法定評定事項。 對核計之房屋現值有異議時，於接到通知書之日起三十日內，檢附證件申請重行核計。 申論須能說明標準價格的影響因素與制度問題，並區分「法定稅率範圍」與「地方訂定徵收率」。 核心觀念 一、評定標準與核計現值：機關分工不同 依房屋稅條例第十一條，房屋標準價格由不動產評價委員會評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之。名稱中的「評價」二字是選擇題重點，不可誤寫為不動產評議委員會，也不是地價評議委員會或不動產仲裁委員會。 依同條例第十條，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。委員會負責建立評價標準，主管稽徵機關則依標準核算個別房屋的課稅現值。 概念負責機關功能 房屋標準價格不動產評價委員會評定；直轄市、縣（市）政府公告建立房屋評價標準，作為現值核計基礎。 房屋現值主管稽徵機關依評定標準核計個別房屋價值，作為房屋稅稅基。 二、重行評定週期與折舊 房屋標準價格每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。 三年是法定重行評定週期，不是每年或每五年，也不是以消費者物價指數上漲達百分之十或百分之三十作為重評條件。「依耐用年數予以折舊」則是法條明文，屬正確敘述，不可誤判為錯誤選項。 三、房屋標準價格的三類法定評定事項 房屋稅條例第十一條規定，不動產評價委員會依下列事項分別評定： 評定事項法定內容與作答重點 建造材料按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。反映房屋本身構造與品質差異。 耐用年數與折舊各類房屋之耐用年數及折舊標準。反映房屋隨時間經過而耗損。 地段因素按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。 地段因素在實務上以「地段調整率」（街路等級調整率）呈現，因此「房屋所處街道村里之地段調整率」屬於法定評定事項的範圍。 要特別注意：法條要求比較的是房屋買賣價格減除地價部分，目的正是把土地價值排除在外；因此「房屋所在不同地段之地價水準」不屬法定評定事項。地價屬地價稅、土地增值稅的評價範疇，不可與房屋評價混淆。 實務上個別房屋現值大致以「核定單價 × 面積 ×（1 − 折舊）× 地段調整率」計算，可看出材料等級、折舊與地段三項因素如何同時反映在現值中。 四、房屋現值通知及異議重行核計 主管稽徵機關依標準核計房屋現值後，應通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起三十日內，檢附證件，申請重行核計。 作答要素：對房屋現值有異議、自接到通知書之日起算、三十日內、檢附證件申請。起算點不是標準價格公告日，期間也不是五日、十日或十五日。 五、申論延伸：影響標準價格的因素與問題 影響因素即上述三類法定評定事項（材料等級、耐用年數及折舊、地段之商業交通與供求並扣除地價後的房屋交易價格）。制度問題可從下列角度分析，並注意區分「法條規定」與「制度評析」： 評價偏離市價：標準單價多以建造成本為基礎，若長期未隨營建成本與市場調整，房屋現值可能明顯低於實際價值，稅基偏低。 三年週期的時間落差：評定期間內市場變動無法即時反映，且各地方是否實質調整不一。 地方差異影響公平：各地標準與地段調整率不同，價值相近的房屋可能負擔不同，影響水平公平。 折舊與區位不同向：屋齡增加造成折舊，但區位改善可能使房屋價值上升，單以折舊遞減未必符合實際。 房地價格拆分不易：市場交易多以房地總價成交，如何合理「減除地價部分」以辨認房屋價值，是評價上的困難。 六、非自住住家用房屋的稅率與徵收率 房屋稅＝房屋現值 × 稅率。房屋現值屬稅基；稅率則由條例訂定法定範圍，再由直轄市及縣（市）政府在範圍內訂定徵收率，提經當地民意機關通過，報請或層轉財政部備案。 比較舊制新制（一百十三年七月一日起） 一般非自住住家用稅率範圍百分之一點五至百分之三點六百分之二至百分之四點八 差別稅率地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率地方政府應按全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要訂定差別稅率 特殊類型—出租並申報租賃所得達所得稅法規定租金標準者等類型，另適用較低稅率範圍，不適用一般非自住稅率 徵收率的問題可評析：地方政府基於選舉與民意壓力，徵收率常訂在偏低水準，差別稅率效果有限；各地徵收率不一，造成跨縣市負擔差異；稅基（房屋現值）若偏低，僅提高名目稅率，實際稅負仍可能不足以發揮抑制囤房的政策目的。作答時應依題目指定或當時適用法規，不可混用新舊稅率。 常考陷阱 「不動產評議委員會／地價評議委員會／不動產仲裁委員會」：機關名稱錯誤，正確為「不動產評價委員會」。 「主管稽徵機關評定標準價格」：混淆職掌；主管稽徵機關是依標準核計房屋現值。 「每年、每五年重行評定」：均錯，法定為每三年一次。 「物價指數上漲百分之十或百分之三十時重行評定」：非法定重評條件。 「依其耐用年數予以折舊」：這是正確敘述，不要誤選為錯誤選項。 「依不同地段之地價水準評定」：不屬法定評定事項；法條是比較房屋買賣價格「減除地價部分」。 「地段調整率、商業交通情形不是評定事項」：錯，均屬地段因素範圍；不要因地價選項錯誤而連帶排除地段因素。 「接到通知書後五日、十日或十五日內申請重行核計」：均錯，應為三十日內並檢附證件。 「徵收率由財政部訂定」：錯，由地方政府在法定稅率範圍內訂定，經民意機關通過後報財政部備案。 記憶口訣 「評價訂標準，稽徵算現值；三年再評定，異議三十日。」 「材、年、段，不看地價」：材料分種類等級、耐用年數與折舊、地段看商業交通與供求；比較交易價格時要減除地價，所以「地價水準」不是評定事項。