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學習重點 掌握契稅的課徵範圍：不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權，原則上都應申報繳納契稅。 牢記土地的特別規定：開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。稅目是「土地增值稅」，不是地價稅、房屋稅或田賦；免徵的對象是土地，不包括房屋。 熟記第14條的免徵情形：政府機關等因公使用取得、政府經營之郵政事業因業務使用取得、政府因公務需要以公有不動產交換或因土地重劃交換取得，以及建築物建造完成前變更起造人名義等。 政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用取得不動產可以免徵，但供營業用者不適用。判斷時要同時看身分和用途。 分辨仍須課稅的取得方式：法院拍賣、領買或標購公產、以遷移或補償等變相方式支付產價、先典後賣，都不是免徵情形。 核心觀念 一、課徵範圍與土地免徵（第2條） 契稅條例第2條規定：不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。 這項但書適用於第2條所列的各種取得原因。土地不論是買賣、交換、分割取得，還是贈與或因占有取得，只要位於開徵土地增值稅的區域，都免徵契稅。理由是土地移轉已由土地增值稅規範，不再重複課徵契稅。因此實務上契稅的課徵對象主要是房屋（建築物）。 判斷項目結論 開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅 同區域內的房屋不因位於該區域而免徵，仍依取得原因課徵契稅 開徵地價稅、房屋稅或田賦的區域都不是第2條的免徵標準，題目把稅目換成這些即為錯誤 二、第14條的免徵情形 免徵類型法定要件及限制 政府機關等因公取得各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者，不適用。 郵政事業政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產。 政府交換取得政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。 建造完成前變更起造人建築物於建造完成前變更起造人名義者。但依第12條第2項規定應申報繳納契稅者，不適用。 未完工程讓與續建建築物於建造完成前，將興建中的建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以受讓人名義取得使用執照者。 第一類免徵的關鍵是「法定主體＋因公使用＋非供營業用」。例如公立學校為販售餐飲而取得不動產，用途屬於營業，就不在免徵範圍內。公立學校的身分本身不足以免徵。 郵政事業的條件是「政府經營」加上「因業務使用」。不能擴張解釋成所有公營事業取得不動產都免徵。 政府交換取得的條件是「因公務需要」加上「以公有不動產交換」。私人之間的交換仍屬第2條的課徵原因，應課交換契稅。 三、建造完成前變更起造人的例外（第12條第2項） 建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。這種情形實質上是房屋移轉，因此排除在第14條變更起造人免徵之外。 「建造完成前變更起造人名義」本身屬於免徵情形；但如果背後是買賣、交換或贈與，並取得使用執照，仍須課稅。 四、容易誤認為免徵、實際仍須課稅的情形 依法領買或標購公產、向法院標購拍賣之不動產：仍應申報繳納契稅。這是「政府賣、人民買」或經法院拍賣而買受，買受人沒有免徵資格。不要和「政府取得」混淆。 以遷移、補償等變相方式支付產價，取得不動產所有權：應照買賣契稅申報納稅。重點在實質上有支付產價，款項名稱不影響判斷。 先典後賣：仍應繳納買賣契稅，但得以原納典權契稅額抵繳，限於典權人與買主同屬一人。抵繳只是扣抵稅額，不等於免徵。 信託財產移轉給委託人以外之歸屬權利人：受託人依信託本旨移轉時，應由歸屬權利人估價立契，申報繳納贈與契稅。相對地，因信託行為成立在委託人與受託人間移轉、受託人變更時新舊受託人間移轉、自益信託消滅時移轉給受益人（即委託人）等情形，不課徵契稅。也就是說，移轉對象是否為委託人本人，決定是否課稅。 常考陷阱 稅目被替換：題目問「在開徵何種稅目區域之土地免徵契稅」，答案只有土地增值稅。選項寫地價稅、房屋稅、田賦都是錯的。不論取得原因是買賣、交換、分割、贈與或占有，答案都相同。 「法院拍賣、標購公產可免徵」：錯。這兩種情形都明定仍應申報繳納契稅。 「以公有不動產交換」與「標購公產」混淆：政府因公務需要以公有不動產交換取得，是政府取得，可以免徵；人民標購公產是人民買受，要課稅。判斷關鍵是誰取得、為何取得。 「公立學校取得不動產一律免徵」：錯。須因公使用且非供營業用。為販售餐飲而取得的不動產屬營業用，不在免徵範圍。 「郵政事業取得不動產」：只要是政府經營之郵政事業因業務使用而取得，就屬免徵。不要誤判成要課稅。 「建造完成前變更起造人名義」：本身是免徵情形。但如果題目加上因買賣、交換、贈與而以承受人名義取得使用執照，就屬於例外，應課稅。 「先典後賣免徵」：錯。只能以原納典權契稅抵繳買賣契稅。 「變相支付產價免稅」：錯。遷移費、補償費實質上是產價，要照買賣契稅課徵。 「信託移轉都不課稅」：錯。移轉給委託人以外之歸屬權利人，要課贈與契稅。 記憶口訣 「土地看增值，房屋才課契。」開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，稅目只認土地增值稅。 「公用、郵用、公務換，未完更名也免稅；營業用途要排除，買賣更名有例外。」這句依序對應第14條的主要免徵類型。 「拍賣標購照樣繳，補償遷移算買賣，先典後賣只抵繳。」這句提醒自己哪些情形看起來特殊，實際上仍須課稅。