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學習重點 判斷是否適用房地合一，先看交易日期，再看取得日期與標的種類，最後確認有無免稅或優惠規定。 依農業發展條例申請興建的農舍排除在房地合一之外，適用舊制：僅就房屋部分計算財產交易所得，課徵綜合所得稅；土地部分免徵所得稅。 個人房地交易損失可向後減除三年；重購自住房地後的用途及移轉管制期間為五年。 申論題要分清楚「交易所得額」怎麼算、「稅率」怎麼依持有期間及身分適用，以及「土地增值稅」如何與所得稅調和。 土地增值稅與房地合一所得稅是不同稅目。避免重複課稅的主要方式，是從所得額中減除土地漲價總數額，不是用土地增值稅直接抵繳所得稅。 核心觀念 一、房地合一課稅範圍：先看時間，再看標的 所得稅法第4條之4所定的房地合一制度，自105年1月1日起施行。個人在施行後交易下列房屋及其坐落基地，所得依房地合一規定課稅： 103年1月2日以後取得，且持有期間在二年以內的房屋、土地。題目常寫成「103年1月1日之次日以後取得，並持有期間少於2年」，意思相同，屬於應課稅範圍。 105年1月1日以後取得的房屋、土地。 這裡的取得日期只用來判斷是否落入課稅範圍，仍以制度施行後發生交易為前提。不要誤以為103年取得時就已開始適用新制。 房地合一2.0自110年7月1日起施行。判斷版本時，應先看交易日期是否在110年7月1日以後，不能把「110年7月1日以後取得」當成唯一條件。2.0另將預售屋及其坐落基地，以及符合條件的特定股權、出資額交易納入規範。 二、農舍：排除房地合一，適用舊制 房地合一規定所稱的房屋，不包括依農業發展條例申請興建的農舍。因此，即使農舍是在103年1月2日以後或105年1月1日以後取得，也不適用房地合一新制。出售時依104年12月31日以前實施的舊制處理，房屋與土地分開看： 出售部分舊制所得稅處理 農舍房屋計算財產交易所得，個人併入綜合所得總額，課徵綜合所得稅。 農舍坐落土地土地交易所得免徵所得稅，但仍須依土地稅法處理土地增值稅。 要記住的是「農舍適用舊制，只就房屋課所得稅」。農舍並非全部免稅，也不是房屋、土地都按實價合一課稅。 三、免稅規定與自住優惠不能混為一談 依所得稅法第4條之5，依法被徵收的房地，以及被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物，免納所得稅。因此，「協議價購的土地應予課稅」是錯誤說法。 自住房地也不是「交易前沒有出租、營業或執行業務使用」就可以免稅。個人適用自住房地優惠，必須同時符合下列條件： 本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記。 持有並居住連續滿六年。 交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用。 本人、配偶及未成年子女在交易前六年內，未曾適用此項優惠。 符合條件時，課稅所得四百萬元以下免稅，超過部分按10%課稅。所以這項優惠是「一定額度內免稅」，不是全部免納。 四、交易損失與重購退稅：三年、五年分開記 個人房屋、土地的交易損失，得自交易日以後三年內的房屋、土地交易所得中減除。這是房地合一所得之間的損失減除，不能拿來抵減薪資、利息等綜合所得。 重購自住房地的條件如下： 出售與重購須在二年內，先售後購或先購後售都可以，且須符合自住等法定條件。 重購後五年內，如果改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還的稅額。 五、交易所得額與稅率 交易所得額的計算原則上為： 成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付的費用－依土地稅法計算的土地漲價總數額 繼承、受贈等取得方式，另有成本認定規定。算出交易所得額後，再減除以前年度可減除的交易損失，以及自住優惠的免稅額度等，得出課稅所得。 房地合一所得採分離課稅，不併入綜合所得總額適用累進稅率。個人應在完成所有權移轉登記日的次日起30日內，自行辦理申報納稅。一般境內居住個人的稅率如下： 制度持有期間與稅率 1.0（105年1月1日至110年6月30日交易）一年以內45%；超過一年、未逾二年35%；超過二年、未逾十年20%；超過十年15%。 2.0（110年7月1日起交易）二年以內45%；超過二年、未逾五年35%；超過五年、未逾十年20%；超過十年15%。 2.0下，非境內居住個人持有二年以內為45%，超過二年為35%。另有符合自住優惠者適用10%，以及非自願交易等特別規定，不能一律套用一般持有期間稅率。作答舊年度試題時，應依題目交易時點適用當時規定。 六、土地增值稅的處理 土地增值稅依土地稅法，在土地移轉時就土地自然漲價部分課徵： 一般用地採20%、30%、40%累進稅率。 符合自用住宅用地要件者，得適用10%優惠稅率。 另有長期持有減徵等規定。 出售房地時，土地增值稅仍要照繳。即使土地交易所得免徵所得稅（例如舊制或農舍土地），也不代表土地增值稅當然免徵。 房地合一為避免重複課稅，處理方式如下： 減除漲價總數額：計算交易所得額時，減除依土地稅法計算的土地漲價總數額。已繳的土地增值稅原則上不得再列為成本費用，以免重複減除。 2.0減除上限：可減除的土地漲價總數額，以按交易時公告土地現值計算的數額為限，防止以高報移轉現值灌大減除額。 未能減除部分：2.0下，因上述上限而未能自所得額中減除的土地漲價總數額，其對應的土地增值稅得列為費用。這只限於未減除部分對應的稅額，不是整筆土地增值稅都能再扣除。 常考陷阱 「房地交易損失可向後扣減五年或七年」：錯。個人房地交易損失只能自交易日以後三年內的房地交易所得減除。 「重購後七年內改作他用或再移轉才追繳」：錯。管制期間為五年，五年內改作其他用途或再行移轉，就要追繳原扣抵或退還稅額。 「103年1月1日之次日以後取得、持有少於2年者應課稅」：正確，屬房地合一課稅範圍。 「103年1月2日以後取得的農舍應予課徵所得稅（房地合一）」：錯。依農業發展條例申建的農舍排除在房地合一之外。 「交易前無出租、供營業或執行業務使用者，免納所得稅」：錯。自住優惠還須符合設籍、持有並居住連續滿六年、六年內未曾適用等條件，而且只有四百萬元以內免稅。 「被徵收前先行協議價購的土地應予課稅」：錯。被徵收及徵收前先行協議價購的房地，免納所得稅。 農舍的各種錯誤寫法： 「舊制僅就土地部分課稅」錯，應為僅就房屋部分。 「新制房屋、土地均按實價課稅」錯，農舍不適用新制。 「不論新舊制均免稅」錯，房屋部分仍要課稅。 「土地增值稅可直接抵繳房地合一所得稅」：錯。正確做法是從所得額減除土地漲價總數額；2.0另限於未減除部分的對應稅額才能列為費用。 「所有交易一律適用目前稅率」：錯。應先確認交易時點及是否為境內居住者，再依持有期間與優惠資格判斷稅率。 記憶口訣 「損失三、重購五、自住六；農舍舊制房課地免。」 三：交易損失向後減除三年。 五：重購後五年內不得改用或移轉。 六：自住優惠須連續設籍居住滿六年。 農舍：適用舊制，只有房屋課綜所稅，土地免所得稅。 土地增值稅則記：「增值稅照繳，所得額減漲價額，稅款不直接抵。」