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學習重點 掌握計算順序：成交價額減除成本與費用得出交易所得，再減除當次交易的土地漲價總數額，得出課稅所得。 記熟境內居住個人現行一般稅率：二年以內45%、超過二年未逾五年35%、超過五年未逾十年20%、超過十年15%。 辨別兩種20%特別稅率：非自願性因素交易，以及個人自有土地與營利事業合建出售。另須知道自住房地的優惠規定。 未提示費用時，費用以成交價額3%計算，上限30萬元。購入成本與公告土地現值都不是計算基礎。 題目如果指定105年施行的舊制，要依舊制判斷。土地增值稅與房地交易所得稅分別處理，兩者以「減除土地漲價總數額」銜接。 核心觀念 一、制度沿革與適用時點 房地合一所得稅制自105年1月1日施行（俗稱房地合一1.0），修正後的房地合一2.0自110年7月1日施行。個人房地交易所得的計算、未提示費用的標準與各項稅率，集中規定在所得稅法第14條之4。 作答時先看題幹問的是哪個時點的制度。題幹寫「依105年1月1日起實施的房地合一所得稅制」，就用1.0的規定。題幹只寫「依所得稅法規定」，就用現行2.0的規定。 二、交易所得與課稅所得的計算 交易所得＝成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付的費用。 課稅所得＝交易所得－當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算的土地漲價總數額。 境內居住個人的課稅所得不併計綜合所得總額，依持有期間或特別情形的稅率分離計算應納稅額。 繼承或受贈取得的成本：以繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值為成本，再減除因取得、改良及移轉而支付的費用。不能把當時的市場價格直接當成成本。 交易損失：房地交易如有損失，可以從交易日以後三年內的房地交易所得中減除。這項損失只能抵減房地交易所得，不能拿來扣抵薪資等綜合所得。 三、未提示費用的推計標準 個人沒有提示因取得、改良及移轉而支付的費用時，稽徵機關得按成交價額的3%計算費用，並以30萬元為上限。這項規定只用來推計「費用」，取得成本仍須另外認定，不適用3%。 計算範例：以900萬元出售700萬元購入的房地，當期土地公告現值800萬元，未提示費用。費用為900萬元×3%＝27萬元，沒有超過30萬元，所以以27萬元計算。700萬元（成本）乘3%得21萬元，800萬元（公告現值）乘3%得24萬元，這兩個算法都是錯的。 如果成交價額是1,200萬元，3%為36萬元，超過上限，只能以30萬元計算。 四、境內居住個人的一般持有期間稅率（現行） 持有期間稅率邊界判斷 二年以內45%剛好滿二年仍適用45% 超過二年，未逾五年35%剛好滿五年仍適用35% 超過五年，未逾十年20%剛好滿十年仍適用20% 超過十年15%須確實超過十年 持有期間原則上從取得房屋、土地之日起算到交易日為止。現行制度的分界點只有二年、五年、十年三個，沒有一年或三年的分界，也沒有25%、30%這兩種稅率。判斷時先看是否符合下列的特別規定，不符合才套用上表。 非中華民國境內居住的個人適用另一套稅率：持有二年以內45%，超過二年35%。不能套用境內居住個人的四級稅率。 五、20%的兩種特別稅率 類型要件稅率 非自願性因素交易因財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下的房屋、土地（現行規定）20% 自有土地合建出售個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地20% 非自願性因素必須是財政部公告的情形，個人自行主張急需用錢不算。合建出售的五年期間從土地取得日起算，不是從簽訂合建契約日或房屋完工日起算，而且五年內要同時「完成」並「銷售」。 六、自住房地的優惠 個人交易符合下列條件的自住房屋、土地，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元的部分按10%課稅： 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，持有並居住於該房屋連續滿六年。 交易前六年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。 個人與其配偶及未成年子女在交易前六年內，沒有適用過這項優惠。 400萬元是課稅所得的免稅額度，不是成交總價的門檻。只持有六年而其他條件不符，仍不能適用。 七、舊制（105年施行之房地合一1.0）比較 項目房地合一1.0（105.1.1起）房地合一2.0（110.7.1起，現行） 境內居住個人一般稅率一年以內45%；超過一年未逾二年35%；超過二年未逾十年20%；超過十年15%二年以內45%；超過二年未逾五年35%；超過五年未逾十年20%；超過十年15% 非自願性因素交易適用20%的持有期間二年以下五年以下 自有土地合建出售兩制都是20%，要件都是自土地取得日起五年內完成並銷售 判斷稅率敘述的對錯時，如果題目沒有指定舊制，以現行規定為準。以「一年」為分界的級距說法（例如「一年以內45%」、「超過一年未逾二年35%」）都屬舊制寫法，不符合現行規定。「超過二年未逾十年」的稅率無論新舊制都不是25%，舊制是20%。 八、土地增值稅的處理與兩稅銜接 土地增值稅照課：出售土地時，土地增值稅依土地稅法規定課徵，有償移轉由原所有權人為納稅義務人。房地合一課徵所得稅以後，土地增值稅並沒有取消，出售房地的人仍要依規定申報移轉現值、繳納土地增值稅。 避免重複課稅：計算房地交易所得稅時，要從交易所得中減除依當次交易公告土地現值計算的土地漲價總數額，讓已經課過土地增值稅的漲價部分不再被所得稅重複課徵。減除的是「土地漲價總數額」這筆所得，不是把已繳的土地增值稅直接從所得稅額中扣掉。公告土地現值本身也不等於土地漲價總數額。 已繳土地增值稅不得列為成本費用，但有例外：屬於「未自房地交易所得減除的土地漲價總數額部分」所對應的稅額，可以列為費用。例如申報移轉現值高於公告土地現值，超過部分的漲價沒有從所得中減除，這部分所繳的土地增值稅就可以列為費用。整筆稅額不能重複扣除。 申論作答架構： 說明交易所得的計算（成交價額減成本、費用；未提示費用時以成交價額3%、上限30萬元推計；繼承或受贈取得的成本計算方式）。 說明課稅所得（減除當次土地漲價總數額，交易損失可在三年內扣抵）。 說明稅率（一般持有期間四級稅率、非自願交易與合建出售20%、自住優惠、非境內居住個人稅率），並說明分離課稅、不併入綜合所得總額。 說明土地增值稅仍依土地稅法由原所有權人繳納，以及兩稅如何銜接（減除土地漲價總數額；已繳土地增值稅原則不得列為費用及其例外）。 常考陷阱 把分界點改成三年：例如「三年以內45%」、「超過三年未逾五年35%」。現行分界點是二年、五年、十年。 改動稅率數字：例如「二年以內35%」、「超過二年未逾五年25%」、「超過五年未逾十年30%」。現行一般稅率只有45%、35%、20%、15%四種。 合建出售寫成25%：正確是20%，期間從土地取得日起算五年內完成並銷售，不是從完工日起算。 非自願交易的期間混用新舊制：現行是持有五年以下適用20%。題目指定105年舊制時，才是二年以下適用20%。 用舊制級距判斷現行規定：「一年以內45%」、「超過一年未逾二年35%」、「超過二年未逾十年25%」，以現行規定判斷都是錯的敘述。 漏看「超過」與「未逾」：剛好滿二年、五年、十年，分別仍適用45%、35%、20%，要「超過十年」才是15%。 費用推計基礎選錯：3%要乘「成交價額」，不是購入價或公告土地現值，算完再檢查是否超過30萬元上限。 把土地增值稅全額扣抵所得稅：所得計算時減除的是土地漲價總數額。已繳土地增值稅原則上不得列費用，只有未減除漲價部分對應的稅額例外。 以為房地合一後不用繳土地增值稅：兩稅並存，土地增值稅仍依土地稅法課徵。 記憶口訣 「二五十，四五、三五、二十、一五」：現行境內居住個人的持有期間分界點，以及對應的四級稅率。 「非自願、合建地，兩個都是二十」：非自願性因素交易（現行五年以下）與自有土地合建五年內完成並銷售，稅率都是20%。 「費用成交三，上限三十萬」：未提示費用時，以成交價額3%計算，最多30萬元。 「漲價先減、增值照繳」：所得稅先減除土地漲價總數額，土地增值稅仍照土地稅法繳納。