113年 - 113 臺灣菸酒股份有限公司從業職員及從業評價職位人員甄試_地政(北一區)_專業科目 3：不動產投資分析#137391

第一題【25 分】
土地使用分區管制中，「建蔽率」和「容積率」分別代表的意義為何？(12 分)今有建商持有一筆商業區土地，基地面積為 20000 平方公尺，其「建蔽率」規定為 55%，「容積率」規定為 360%，試說明這兩項規範對該筆土地開發面積的影響內容。(13 分)

民宿套房的預期報酬率、報酬率的變異數分別為何？(10 分)

商場攤位的預期報酬率、報酬率的變異數分別為何？(10 分)

計算兩種投資的變異係數，說明何者的相對風險較低？(5 分)

第三題【25 分】
張先生打算投資一棟小型飯店，預估該飯店每年可產生淨營運收益(NOI) $3000 萬元。 已知張先生可自行籌措 $6000 萬元的自有資金，並設定報酬率為 15%，其餘資金則以 年利率 6%、30 年期每年本息定額攤還(Constant Payment Mortgage, CPM)的條件向銀行貸款，試求算此一飯店投資的：
貸款價值(7 分)、債務保障比率(DCR) (8 分)及加權平均資本還原率？(10 分)
附註︰30 年期、年利率 6%之複利年金終值係數因子為 79.0852
30 年期、年利率 6%之複利年金現值係數因子為 13.7648

(一)還本期間為何？(5 分)

(二)折現後的還本期間為何？(10 分)

(三)浄現值(Net Present Value)又為何？(10 分) (以萬元為單位，計算至第二位小數)