14 下列關於民法第 425 條之 1 租賃關係推定之敘述，何者錯誤？
(A)土地及其土地上之房屋不同屬於一人所有，而將土地所有權讓與他人時，推定在土地受讓人與房屋所有權人間，有租賃關係存在
(B)該條規定於移轉之房屋為「未辦保存登記之違章建築」，亦有其適用
(C)該條規定之土地上之房屋，須有相當之價值
(D)該條規定，適用於其增訂前發生之事實

此題涉及民法的哪編：
本題涉及「買賣不破租賃」原則的特別型態，即所謂的「法定地上權」或「法定租賃權」，規範於民法債編各論。

正確答案為 (A) 土地及其土地上之房屋不同屬於一人所有，而將土地所有權讓與他人時，推定在土地受讓人與房屋所有權人間，有租賃關係存在。

理由說明：

• (A) 錯誤：

  • 本選項的敘述完全顛倒了民法第 425 條之 1 的核心要件。

  • 該法條的適用前提是：「土地及其土地上之房屋同屬於一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時...」。

  • 也就是說，必須是原本同屬一人，後來因所有權移轉才變成不同人所有，法律為了保護房屋的經濟價值、避免其被拆除，才推定成立租賃關係。

  • 本選項的敘述是「不同屬於一人所有」，如果一開始土地和房屋就分屬不同人，那麼房屋所有權人本來就應該有合法使用土地的權源（例如地上權、既有的租賃契約）。若無，則屬無權占有。在這種情況下，僅因土地所有權移轉，並不會觸發民法第 425 條之 1 的規定而新成立一個推定的租賃關係。因此，此敘述是錯誤的。

• (B) 正確：

  • 此為重要的實務見解。雖然未辦保存登記的違章建築無法辦理所有權移轉登記，但其仍具有相當的經濟價值，且其所有人擁有「事實上處分權」。

  • 為了避免拆除違建所造成的社會經濟損失，最高法院向來認為，民法第 425 條之 1 的規定，在違章建築的情形亦有其適用。

• (C) 正確：

  • 民法第 425 條之 1 的立法目的在於調和土地利用與保護建物經濟價值。如果土地上的「房屋」僅是價值極低的簡陋搭蓋或臨時工寮，則其受保護的必要性就大為降低。

  • 因此，實務上認為，要適用此條規定，該房屋必須具有相當的經濟價值，足以認為使其繼續存在符合社會經濟利益。

• (D) 正確：

  • 民法第 425 條之 1 是在民國 88 年增訂的。然而，最高法院認為，此條文的增訂是將過去實務上依據「誠信原則」所發展出來的解決方案予以明文化。

  • 因此，此規定具有闡明既有法理的性質，對於在該條文增訂前所發生的相同事實，亦可類推適用。