28 關於租賃契約之敘述，下列何者錯誤？
(A)為雙務、有償契約
(B)出租人在租賃關係中，係居於直接占有人之地位
(C)租賃標的物之所有權並未移轉給承租人
(D)為諾成契約

關於租賃契約之敘述，下列何者錯誤？ 


(A)關於「租賃契約」，為雙務、有償契約 ~正確。
~解析 :
一、「租賃契約」在性質上是一種「雙務契約」，民法第421條第1項就講 : 「 租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」，意思就是「出租人」(如，房東 )對「承租人」 承租人(如，房客 )負有提供合約約定租賃物的義務，而「承租人」必須對「出租人」 負支付租金以及保管租賃物的義務，因此在租賃的場合，並不能夠一概的說是權利還是義務，必須就 某一特定問題來說，比如說：支付租金；租賃物修繕．．．等等。
二、「無償行為」與「有償行為」:
(一)「無償行為」:「沒有對價」的關係，如，「贈與」。
(二)「有償行為」:「有對價」的關係，如，「買賣」、「租賃」。
→ ＊依據民法第264條 ( 雙務契約之同時履行抗辯權  )：假設甲跟乙租房子，房子漏水或馬桶不通，乙不修，在乙未修好前甲可以拒付租金。

 (B)關於「租賃契約」，出租人在租賃關係中，係居於直接占有人之地位~錯誤。
~解析 :
一、依據民法940 (占有人之意義 )：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」
二、「直接占有」指直接對物「有事實上之管理力」，所以例如，「承租人」甲於拿到錄影帶後，為「直接占有人」。
三、依民法941 ( 間接占有人 )：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」 → ＊換言之，「出租人」( 如，房東 ) 在「租賃關係」中，是居於「間接占有人」之地位 ；即 「所有物」 ( 如，房子 ) 由「他人」( 房客 ) 管理。  → ＊總而言之，「出租人」( 如，房東 )是「間接占有人」；而「承租人」( 如，房客 ) 則是 「直接占有人」。
  (C)關於「租賃契約」，租賃標的物之所有權並未移轉給承租人~正確。
~解析 :
一、「租賃當事人」:
(一)「出租人」: 出租物件的「所有者」，擁有租賃物件的「所有權」，將物品租給他人使用，收取報酬。 (二)「承租人」: 出租物件的「使用者」，租用「出租人」物品，向「出租人」支付一定的費用。 (三)「租賃」是指在約定的期間內，「出租人」將資產「使用權」讓與「承租人」，以獲取「租金」的「協議」。在租賃的經濟行為中，「出租人」將自己所擁有的某種物品交與「承租人」使用，「承租人」由此獲得在一段時期內「使用」該物品的「權利」，但物品的「所有權」仍保留在「出租人」手中。「承租人」為其所獲得的「使用權」需向「出租人」支付一定的費用 ( 租金 )。
→ ＊總之，「承租人」對「租賃標的物」並「無所有權」。 「租約」是一種「雙方互負履行義務」的合約，若有一方不履行，他方即無履行之義務。


(D)關於「租賃契約」，為諾成契約~正確。
~解析 :「租賃契約」何時才算成立 (以「租房」為例 )？
一、「房東」及「房客」只要談妥了，就算成立「房屋租賃契約」了。
二、換言之，「口頭約定」就能產生「房屋租賃契約」成立的「法律效果」；「法律用語」稱之「諾成契約」。
三、「理論」上雖然如此，但這種成立情形，常常是無法在事後被證明的，因此，在房屋租賃的「實務」過程中，也就不被當做真的有那回事了。
四、不過，「房東」若收了「房客」的「定金」，將會被<民法>「推定」成立「房屋租賃契約」，這是因為<民法>第248條 ( 收受定金之效力 )規定：「訂約當事人一方，由他方受有定金時，『推定』其契約成立。」
五、即使有了<民法>的「推定」，「房客」也一定要在「交付定金」同時向「房東」索取「收據」，若沒有收據可供證明定金之交付，一旦被對方否認時，那就真的是「舉證唯艱」了。
六、為了當事人彼此方便的緣故，房客找房屋時最好隨身準備好定金收據及租金收據，把錢跟收據同時交給房東，房東動動手簽個名就好了，房客付錢也比較心安， 這是租屋族一定要堅持實踐的「帝王原則」。否則，日後除了痛斥人性外，也要想想自己為何無法堅持「付錢給人就一定要有收據」的鐵則？唯有想清楚了，才能避 免自己來日再度重蹈覆轍。

[ 資料來源 : 易租網 ]

~精修(二) :
Q.甲向乙租錄影帶，乙交給甲錄影帶，則對該錄影帶而言，下列何者正確？
①甲為占有輔助人　②甲為間接占有人　③乙為占有輔助人　④乙為間接占有人
ANS：④

~詳解 :
⊙依民法940條 ( 占有人之意義 )：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」
→「直接占有」指直接對物有事實上之管理力，所以「承租人」甲於拿到錄影帶後，為「直接占有人」。

⊙而依據民法941條 ( 間接占有人 )：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」
→「間接占有人」是指未直接占有其物，但對於直接占有其物之人，因一定法律關係，有「返還請求權」，因而對其物有間接管領力。所以乙將錄影帶交給甲後，乙為「間接占有人」。

⊙另外，依據民法942條 ( 占有輔助人 )：「受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。」
→「占有輔助人」是重在其「對物之管領」，是「受他人之指示」。


[ 資料來源 : 奇摩知識 ]

~精修(一) :
Q.甲向乙承租錄影帶，乙交付甲錄影帶，此時乙為間接占有人( 甲為直接占有人 )。若是以此例來看 : 假設甲向乙借書 (甲為借書人， 乙為書之擁有人 )，那麼此時甲為是為直接占有人，乙為間接占有人，請問我的答案是對的嗎?


ANS：正確。因為根據依民法941 ( 間接占有人 ) 規定：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」

[ 資料來源 : 奇摩知識 ]

~精修(三) : 「簽約」注意事項：

一、契約審閱權：
房屋出租人如為企業經營者與承租人訂立定型化契約前，應有「30日」以內之「合理期間」，供承租人審閱全部條款內容。（消費者保護法施行細則第11條）

二、稱「租賃」者，謂當事人約定，一方以物租與他人使用、收益、他方支付租金之契約（民法第421條）。當事人就標的物及租金為同意時，租賃契約即為成立。故「承租人」為支付租金之人，「出租人」為負交付租賃標的物之人。

三、房屋標示及租賃範圍：
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態。（民法第423條）

四、租賃附屬設備：
租賃標的是否包含其他附屬設備時有爭執，應由雙方互為確認，以杜糾紛。

五、租賃期間：
（一）不動產之租賃契約，其期間逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。（民法第422條）
（二）租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年。（民法第449條第一項）

六、租金約定及支付：
（一）承租人應依約定日期，支付租金。無約定者依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時交付之。（民法第439條）

（二）土地法第97條第一項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息「10%」為限。

七、擔保金約定及返還：
土地法第99條之規定，「擔保金」以不超過「2個月之租金總額」為宜，超過部分，承租人得以超過之部分抵付房租。

八、稅費負擔：
（一）出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於「未經公證之不動產租賃契約」，其期限「逾5年」或「未定期限」者，不適用之。（民法第425條）
（二）就「租賃物」應納之「一切稅捐」，由「出租人」負擔。（民法第427條）

九、使用房屋之限制：
（一）住戶規約之內容除公寓大廈管理條例有規定外，尚有住戶共同約定事項。
（二）承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。（民法第438條第一項）
（三）承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。（民法第443條第一項）

十、修繕及改裝：
（一）租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。（民法第429條第一項）
（二）出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。（六三台上九九）

十一、承租人之責任：
（一）「承租人」應以「善良管理人」之注意保管租賃物，如違反此項義務，致租賃物毀損滅失者，應負損害賠償責任。（民法第432條）
（二）租賃物因「承租人」之「重大過失」致失火而毀損滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。（民法第434條）

十二、房屋部分滅失：
租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。（民法第435條）

十三、租期屆滿：
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。（民法第455條）

十四、租賃物之返還：
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者，其終止契約應依第450條第三項之規定，「先期通知」。（民法453條）

十五、房屋所有權之讓與：
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。（民法第425條）

十六、出租人終止租約：
（一）租賃物為房屋者，「遲付租金」之「總額」達「2個月」之租額，並經出租人定「相當期間催告」，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約。（民法第440條第二項）
（二）承租未依約定方法使用租賃物，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。（民法第438條第二項）
（三）承租人未經出租人承諾將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。（民法第443條第二項）
（四）不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。（42台上1186）
（五）區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用「已逾2期」或「達相當金額」，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。（公寓大廈管理條例第21條）
（六）查公寓大廈管理條例第21條之規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。惟該申請案件法院是否受理或舉證事實法院是否採認，行政機關無從置喙。有關前揭條文所稱「已逾2期」、「達相當金額」及「相當期間催告」等事項，應屬事實舉證，如有爭議，宜請當事人逕循司法途徑為之。（內政部八十六年十一月二十八日台（86）內營字第8608643號函）

十七、疑義處理：
企業經營者（房屋出租人）與承租人因本契約所發生之消費爭議，依消費者保護法第43條及第44條規定 :
(一)承租人得向「出租人」、「消費者保護團體」或「消費者服務中心」申訴；
(二)未獲妥適處理時，得向「租賃物」之「直轄市」或「縣（市）」政府「消費者保護官」申訴；
(三)再未獲妥適處理時得向直轄市或縣（市）「消費爭議調解委員會」申請「調解」。

十八、租賃契約之效力：
（一）近年來，國內外交流頻繁，社會結構快速變遷，人際關係日趨複雜，權益糾紛層出不窮。為確保私權及預防訴訟宜請求公證人就法律行為或私權事實作成：「公證書」或：「認證私文書」。
（二）房屋租賃期限逾5年或未定期限者，租賃契約書未經公證，於租賃期間房屋所有權讓與第三人，縱然出租人於房屋交付後，承租人仍占有中，其租賃契約，對於受讓人不存在。（民法第425條）
（三）為保障私權及預防訴訟，訂立房屋租賃契約時不宜輕率，應由公證人作成公證書，以杜事後之爭議。

十九、契約分存：
訂約時務必詳審契約條文，由雙方簽名、蓋章或按手印，並寫明戶籍住址及身分證號碼，以免日後求償無門。

二十、未盡事宜：
民法第148條第二項規定「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，此乃民法之「帝王條款」，其適用於任何權利行使及義務之履行，故如有未盡事宜，悉依「誠實信用原則」處理。

二十一、訂約時應先確定訂約者之身分，如身分證或駕照等身分證明文件之提示。未成年人訂定本契約須經法定代理人或監護人之允許或承認。但已結婚者不在此限。

二十二、出租人是否為屋主或二房東，可要求出租人提示產權證明如「所有權狀」、「登記簿謄本」或「原租賃契約書」（應注意其租賃期間有無「禁止轉租」之約定）。

二十三、房屋租賃若透過仲介業務之公司（或商號）辦理者，應由該公司（或商號）指派經紀人於本契約簽章。（不動產經紀業管理條例第二十二條）

 

(B)出租人在租賃關係中，係居於直接占有人之地位 

間接占有