申論題

   1.不動產評價方法有買賣比較法、收益還原法、重置成本法。不定產評價即為課稅基礎。

      (1)買賣比較法，指與不動產的買賣成交價或鄰近地區類似不動產之比較，以鄰近地區售價作為標準，

                               再按照每一筆不動產特有的優缺點加以調整之方式。

      (2)收益還原法，指先估計每一筆不動產全年所生之毛收益，進而扣除所生之成本或租稅，求出淨收益，

                               再除以市場利率，算出不動產之合理價格之方式。

      (3)重置成本法，指以目前造價作為查定現有不動產價值的標準，換言之重建現有不動產所需費用。

                              依現行房屋評價制度，以房屋標準單價及折舊率為主要根據，再依地段率加以適當調整之方式。

2.不動產評價方法優缺點比較

   (1)買賣比較法優點為較為客觀，估定價格較接近市價。其缺點為房地產市場交易並非太公開或交易頻率不多地區而言，不易獲得可靠市場資料。

   (2)收益還原法優點為適用於投資性之出租辦公大樓、公寓或旅館估價。其缺點為風險伴隨收益，每筆房地產收益應以它潛在收益為標準，但風險和潛在收益認定不易。

   (3)重置成本法優點為查定價格較接近市價。其缺點為此法僅用於評定房屋現值。

（１）１.買賣比較法（Comparable－sales Approach）:相同地區內的房屋市場中,相似房屋的最近成交價格;即與不動產的買賣成交價或鄰近地區類似房地產之比較,以鄰近地區的出售價格作為標準,再按照每一筆房地產特有的優點或缺點加以適度調整,例如:實價登錄看房價買賣比較。
           ２.收益還原法（Income－capitalization Approach）:為房屋未來淨利益的折現值總和為房屋的現值;即先估計每一筆房地產全年可能產生的毛收益,繼而計算所產生的成本,求出淨收益(兩者之差),再除以市場利率,即可算出房屋的合理價格。
           ３.重置成本法（Replacement－cost Approach）:以目前的造價作為查定現有房屋價值的標準,亦即重新建造現有房屋所需要的費用。我國現行房屋評價制度,即以房屋標準單價及折舊率為主要根據,再根據地段率加以適當的調整。