申論題

提供租戶租金估計之建議如下:

(一）租金估計之租金種類分為正常租金與限定租金。

1.正常租金:指具有市場性之不動產,於有意願之租賃雙方,依專業知 識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常租賃條件形成 之合理租賃價值,並以貨幣金額表示者。

2.限定租金:指基於續訂租約或不動產合併爲目的形成之租賃價值,並 以貨幣金額表示者。

(二)不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金爲原則。所稱實質租金, 指承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。

(三)不動產租金估計,應視新訂租約與續訂租約分別爲之。新訂租約租金估計之租金種類爲正常租金；續訂租約租金估計之租金種類爲限定租金。

(四)新訂租約之租金估計,得採下列方式爲之:

1.租賃實例比較法:以新訂租約之租賃實例爲比較標的,運用比較法估 計之。

2. 積算法:以勘估標的價格乘以租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用。

3.收益分析法:分析企業經營之總收入,據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益,再加計必要費用。

(五)續訂租約之租金估計,得採下列方式為之:

1.租賃實例比較法:以續訂租約之租賃實例爲比較標的,運用比較法估計之。

2.利率法:以勘估標的於價格日期當時之正常價格爲基礎,乘以續租之租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用。

3. 推算法:以勘估標的原契約租金之淨收益,就其租金變動趨勢調整後,再加計必要費用。

4.差額分配法:分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中,應歸屬於出租人之適當部分,加計契約租金。