申論題

二、請根據不動產估價技術規則第 71 條之土地開發分析法估價程序，及下列估價條件，求得開發前之土地開發分析價格。
1.勘估標的為○○市○○段○○地號。
2.價格日期：民國 111 年 7 月 1 日。
3.勘察日期：民國 111 年 7 月 15 日。
4.評估土地座落於都市計畫區內重劃地區，發展成熟，各項公共設施已開發完成，人口成長平穩。
5.土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。
6.有關資本利息綜合利率
⑴臺灣銀行一年期定期利率：1.2%，基本放款利率 3.3%。
⑵土地資金比：自有資金 30%，貸款資金 60%，預售收入資金 10%。
⑶建築資金比：自有資金 50%，貸款資金 40%，預售收入資金 10%。
⑷土地價值比率 55%，建物價值比率 45%。
⑸土地開發年期 1.5 年，建物開發年期 1 年。
7.總銷售金額推估：經由買賣實例比較法推估每棟透天住宅銷售價格為2,000 萬元。
8.建築開發成本：直接營造施工費用採取 150,000 元／坪計算。
9.間接成本：規劃設計費以營造施工費之 3%，廣告銷售費用以總銷售金額之 4%，管理費用以總銷售金額之 1.5%，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計算。
10.開發建築適當利潤率：12%。