申論題

試依本試題所設定之條件及資料，運用比較法及成本法之土地開發分析推估其試算價格， 並於決定勘估標的價格後，撰寫不動產估價報告書。（應考人宜儘量使用試題內所提供 之資料，勿任意添加估價條件，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得 進一步界定估價條件，惟應於估價報告書中詳細敘明。） 尚夯公司擬購買某都市近郊區土地一筆，特委託王興旺估價師事務所辦理土地估價事宜。 委託估價之基本資料如后： 勘估標的為○○市○○段 200 地號，價格日期為 98 年 7 月 1 日，勘察日期為 98 年 7 月 10 日，估價種類為正常價格。勘估標的位於都市計畫內住宅區，建蔽率 60%、容積率 200%，毗鄰完成多年之重劃區，市容新舊參半，建築物以五層以下透天店舖、住宅為多 數；若以勘估標的為中心，半徑 500 公尺內有里鄰公園、小學、綜合中學、超級市場、診 所、加油站、金融服務等設施，交通運輸狀況良好。 土地面積 1,000 平方公尺，可供興建 10 間四樓透天住宅，單面臨 8 公尺道路，平均深度 20 公尺，地勢平坦，呈長方形。不動產市場以中古屋為主，偶有預售個案推出，人口成 長平穩，供給需求接近均衡狀態。 一、試以下列各項資金比例及五大公營行庫一年期定存利率與ㄧ般放款利率，計算資本 利息綜合利率：（15 分） ⑴五大公營行庫一年期定存利率 0.8%，ㄧ般放款利率 2.8%。 ⑵土地投資之自有資金比例 30%，借貸資金比例 70%。 ⑶建築投資之自有資金比例 40%，借貸資金比例 60%。 ⑷土地價值比率 55%，建物價值比率 45%。 ⑸土地開發年期 2 年（含建築開發年期 1.5 年）。