3 甲、乙二人共有 A 地，二人先將 A 地之部分出租予丙供作露天停車場使用；之後，將其餘部分出租予丁建 築房屋。請問：當甲將其應有部分出賣時，依法誰有優先承購權？
(A)丙、丁
(B)丙
(C)乙、丁
(D)乙、丙

答案：登入後查看
統計： A(51), B(18), C(180), D(8), E(0) #1236000

詳解 (共 6 筆)

#2978958
土104條 基地出賣時 地上權人/典權人...
(共 58 字，隱藏中）
前往觀看
6
0
#1516007

土34-1跟土104

5
0
#5212833

丁—依據土法104具有物權效力

乙—依據土法34-1具有債權效力

丙—在A地沒有建築房屋，不適用土法104


2
0
#6741271
深入分析 (文長慎入)
1. 甲、乙二人共有 A 地，二人先將 A 地之部分出租予丙供作露天停車場使用
此時先探討丙是否擁有地上權或準地上權
ㅤㅤ
先看地上權之規定:
稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。
ㅤㅤ
地上權有二 : 普通地上權 與 區分地上權
目前丙承租之A地部分，皆不符合
讓我們進一步驗證 :
ㅤㅤ
釋字第408號 (節錄)
解釋文：
    民法第八百三十二條規定，稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物
，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。故設定地上權之土地
，以適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限。
ㅤㅤ
民法 第 841-1 條 
民國 99 年 02 月 03 日
立法理由 (節錄)
二、由於人類文明之進步，科技與建築技術日新月異，土地之利用已不再侷限於地面
    ，而逐漸向空中與地下發展，由平面化而趨於立體化，遂產生土地分層利用之結
    果，有承認土地上下一定空間範圍內設定地上權之必要。爰仿日本民法第二百六
    十九條之二第一項之立法例，增訂「區分地上權」之定義性規定。
ㅤㅤ
綜上得知 丙承租之A地部分僅作停車場使用，皆不符上述情形，
故丙承租之地與地上權無涉，丙更非地上權人
那麼準地上權呢?  
ㅤㅤ
準地上權規定如下:
租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。
租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。
ㅤㅤ
綜上得知，丙之情形，亦無涉準地上權
那麼丙承租之部分如何定性? 
ㅤㅤ
丙與甲、乙就A地部分成立租賃契約，承租標的為該A地部分之使用權
而前面已討論，丙之用途不符地上權或準地上權法定要件
ㅤㅤ
其次
地上權為用益物權之一，是需要設定的。
依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
ㅤㅤ
本題中，甲乙對共有物出租僅為管理行為，亦未為丙設定用益物權，加上丙未符合102之準地上權要件。
故，丙之使用權性質僅為債權，且無優先購買權相關規定之適用。
ㅤㅤ
補充，為何丙亦不屬於土104所稱之承租人 ?
詳見如下:
ㅤㅤ
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
ㅤㅤ
內政部89年6月8日台內地字第8907933號函
要旨  (地上權人適用土地法第104條規定之優先購買權規定之適用)
(節錄)
……原審竟以被上訴人縱未在該地上權土地上建房屋仍得於日後進行建築而為上訴人不利之論斷，其法律見解不無違誤。』同院84年度台上字第83號判決認：『土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。本件上訴人雖在系爭土地上設定有地上權，惟既未在該土地上有房屋之建築，自無前開優先購買權之適用。』該判決並認原審認『搭蓋簡單之鐵架蓋烤漆鐵皮搭棚，充作倉庫，……系爭土地並未由地上權人即上訴人建築房屋使用甚明。上訴人對系爭拍定之土地，當無土地法第104條之優先購買權。……經核於法並無違背。』此外學者亦認基地地上權人、典權人或承租人於基地上根本未為房屋建築者當難釋為有土地法第104條之優先購買權規定之適用（李鴻毅著「土地法論」，82年修訂版，第508頁），綜上土地法第104條第1項修正理由、司法實務見解與學者見解，地上權人、典權人或承租人於基地上如未為房屋之建築者，縱有其他工作物或竹木於該基地上，於該基地出賣時，仍無該條項之優先購買權。」，本部同意上開法務部意見。
ㅤㅤ
丙什麼都沒蓋，既不符地上權或準地上權規定，更沒有土104之適用
於是丙無法取得優先購買權
ㅤㅤ
2.之後，將其餘部分出租予丁建築房屋。
ㅤㅤ
租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
ㅤㅤ
丁符合土法102之準地上權要件，且適用土法104之規定，具有物權效力之優先購買權
ㅤㅤ
物權效力何來，參考如下 :
要旨：
土地法第一百零四條第一項規定：承租人於基地出賣時，有依同樣條件優
先購買之權，在六十四年七月二十四日該條文修正前，僅為承租人與基地
所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力。如出租基地之所有人違反
此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時
，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基
地之契約為無效 (參看四十七年台上字第一五二號判例) 。現行法該條文
第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其
契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自
是厥後該項優先購買權始具物權之效力。
ㅤㅤ
裁判字號：
ㅤㅤ
要旨：
共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有 人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋 之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。
ㅤㅤ
最高法院民事判決
111年度台上字第 2616號
裁 判 要 旨 (節錄)
按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同
樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係
，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有
權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉
以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之
紛爭。
   
最後回到土104本文 第二項
其實也有說明其優先購買權為對世效力(物權效力)
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
ㅤㅤ
ㅤㅤ
3.甲、乙二人共有 A 地，  當甲將其應有部分出賣時，依法誰有優先承購權？
ㅤㅤ
第 34-1 條 (節錄)
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
ㅤㅤ
土地法第三十四條之一執行要點 (節錄)
十三、本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：
(五)本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。
(六)本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。
ㅤㅤ
得知乙具有土法34-1規定之優先購買權，且為債權效力
ㅤㅤ
4.結論 
乙  基於土法34-1 債權效力優先購買權
丁  基於土法104   物權效力優先購買權
丙  沒有優先購買權 
ㅤㅤ
最後回到題目 ， 題目問的是誰依法有優先購買權
那就是乙和丁皆有之
若問的是當優先購買權競合時，誰最為優先適用 ?
那就是丁  
0
0
#1445599
想知道為什麼～
0
0
#4098797
Me too~~~求解高手詳解plzzz

甲乙共有 法條是土地法34-1
丙丁的部分 是土地法104
物權效力優於債權效力的狀況下
我也想知道為何是乙跟丁
0
0