申論題

一、內政部刻正推動以「基準地價」為基礎之地價查估技術精進計畫，下 列表 1～4 為進行基準地查估時採用之估價報告相關表格（報告表之 內容，因答題之需已進行調整），惟該表格尚有不合理之內容，如： 比較法中調整率之適宜性、收益法中資本化率之適當性等，對於不合 理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續 相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿 用。（本案評估當時，判定該地區不動產市場自 105 年後呈現持續衰 退走勢。）

(2)本報告於審議時指出，比較法的比較標的 3，因適合案例不足而選 用容積率相對較高的比較標的（勘估標的為 200%、比較標的 3 為 240%），但只修正-5%似有調整不足的嫌疑。如果其他條件不變、 銷售面積以法定容積面積的 1.125 倍計算，而就勘估標的容積率的 差異以土地開發分析法推估調整率，請問該修正多少？請列示說 明其計算過程。（30 分） （此外，本試題旨在測驗你對不動產估價觀念的理解程度，無需進 行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而 無法驗算。成本法之評估表格，因計算過程與本次答題無關，因此 並未檢附，僅於估價報告表中列出結果。）