申論題

不動產估價有比較法、收益法及成本法三種估價方法，茲分述如下：

一、比較法： 1.意義：指以比較標的價格為基礎，經比較、分析、調整等，以推算勘估 標的價格之方法。依前項方法所求得之價格謂之。

2.程序：

(1)收集並查證比較標的相關價格及資料。

(2)選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

(3)對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

(4)比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異, 並求取其調整率或調整額。

(5)計算勘估標的之試算價格。

(6)決定勘估標的之比較價格

二、收益法 1.意義:指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當 之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為 收益價格。

2.程序：

(1)蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。

(2)推算有效總收入。

(3)推算總費用

(4)計算浄收益

(5)決定收益資本化率或折現率。

(6)計算收益價格

三、成本法 1.意義:指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本,扣減其累積折舊 額或其他應扣除部分,以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得 之價格為成本價格。

2.程序：

(1)蒐集資料。

(2)現況勘察。

(3)調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。

(4)選擇適當方法推算營造或施工費。

(5)推算其他各項費用及利潤。

(6)計算總成本。

(7)計算建物累積折舊額。

(8)計算本題價格。

一.比較法 估價程序如下: 1.蒐集查證比較標的相關資料 2.選擇與勘估標的相同或相似之比較標的 3.對比較標的進行情況 價格日期調整 4.比較分析勘估標的與比較標的間，區域與個別因素差異 5.計算勘估標的之試算價格 6.決定勘估標的之比較價格 二.收益法 估價程序如下: 1.蒐集總收入 費用 收益資本化率 折現率等資料 2.推算有效總收入 3.推算總費用 4.計算淨收益 5.決定收益資本化率 折現率 6.計算收益價格

三.成本法 估價程序如下: 1.蒐集資料 2.現況勘查 3.調查 整理 分析 比較各項成本及相關費用等資料 4.選擇適當方法推算營造施工費 5.推算其他費用及利潤 6.計算總成本 7.計算建物累計折舊額

不動產估價技術規則規定有三種估價方法 1成本法 2比較法3收益法 1.成本法:估價程序:1蒐集資料2現狀勘查3調查比較分析各項相關費用等4選擇適當方法推算營造施工費用5推算各項費用6計算總成本˙ 7計算建物折舊額8.計算成本價格 2比較法:以比較標得價格為基礎經分析比較調整等以推算勘估標的價格之方法 期調整方法有1情況調整2百分率法調整3差額法調整4區域因素調整5個別因素調整6價格因素調整7計量模行調整 估價程序:1蒐集資料2選擇勘估標的相近條件的3對比較價格進行調整分析4比較分析區域因素及個別因素的差異求取調整 5計算勘估標的之試算價格6決定勘估標的之比較價格 3收益法:估價程序:1蒐集總收入及總費用和收益資本化率或折現率等費用資料2推算有效總收入3計算總收益4計算淨收益5決定收益資本化率和折現率 6計算收益價格

答: 茲依不動產估價技術規則說明如下： 不動產估價有比較法、收益法及成本法三種。其定義與估價程序如下： 一、比較法之定義與估價程序：： (1)比較法係指以比較標的為基準，經調查、分析比較與勘估標的間之區域因素、個別因素等差異，求取其調整額或調整率，並加以計算。 以此方法所求得之價格，稱為比較價格。 (2)比較法之估價程序： 1. 蒐集比較標的資料。 2. 選擇與勘估標的相同或相似之比較標的。 3. 對比較標的進行情況調整及價格日期調整。 4. 比較、分析比較標的與勘估標的間之區域因素及個別因素之差異，並依適當方法選擇適當方法求取其調整額或調整率。 5. 計算勘估標的之試算價格。 6. 決定勘估標的之比較價格。 二、收益法之定義與估價程序： (1) 收益法之定義： 收益法係指以不動產所能獲得之最大淨收益，推算勘估標的價格之方法，以此方法所求得之價格，稱為收益價格。 (2) 收益法之估價程序： 1. 蒐集總收入、總費用、收益資本化率或折現率等相關資料。 2. 推算有效總收入。 3. 推算總費用。 　　　　 4. 計算淨收益。 5. 決定收益資本化率或折現率。 6. 計算收益價格 三、成本法之定義與估價程序： (1) 成本法之定義： 成本法係指以勘估標的之價格日期計算之重建成本或重置成本，扣除累積折舊額及其他相關費用，所求得之價格，此價格稱為成本價格。 (2) 成本法之估價程序： 1. 蒐集資料 2. 現況勘查 3. 調查、分析各項成本及相關費用等資料 4. 選擇適當方法推算營造或施工費 5. 推算其他各項費用及利潤 6. 計算總成本 7. 計算建物累積折舊額 8. 計算勘估標的成本價格

比較法:對比較標的採取調整.分析.比較蒐集相關資料,推算其比較標的價格 估價程序:1.蒐集比較標的勘估價格之相關比較標的價格 2. 選擇羽勘估標的的條件相同或相似之比較標的 3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整 4.比較分析勘估鰾的及比較標的間的區域因素及個別因素或調整額 5.計算勘估鰾的之試算價格 6.決定勘估標的之比較價格 成本法:求取勘估標的魚價格之重建成本或重置成本扣減其累積折舊額或其他應扣除部分以推算看顧標的 之方法 估價程序:1.蒐集資料 2.現狀勘察 3.調查,整理,分析及比較各項成本及相關費用等資料 4.選擇適當方式推算營造或施工費 5.推算其他相關成本費用及利潤 6.計算總成本 7.計算建物累積折舊額 8計算成本價格

收益法:1蒐集相關總收入或收益資本化率.總費用或折現率等資料 2.推算有效總收入 3.推算總費用 4.計算淨收益 5.決定收益資本化率或折現率 6.計算收益價格`

（一）成本法 1.蒐集有關建築成本,殘價率等資料 2.現場勘察 3.調查整理比較分析各項資料 4.計算重建成本或重置成本 5.計算累積折舊額或折舊率 6.計算成本價格 （二）比較法 1.蒐集比較標的相關資料 2.選擇與勘估標的相同或相似的比較標的 3.對比較標的進行情況調整及價格日期調整 4.進行個別調整與區域調整 5.計算試算價格 6.決定比較價格 （三）收益法 1.蒐集勘估標的收益情況各項資料 2.現場勘察 3.調查整理比較分析各項資料 4.推算總收入 5.推算總費用 6.推算有效總收入 7.決定適當資本化率或收益率 8.計算收益價格