一、何謂不動產市場分析？請以辦公室市場為例，說明不同層級之不動產市場分析評估內容？另為因應當前 ESG（環境、社會和治理）標準，辦公室市場分析需再考量那些項目？試申述之。（25 分）

四、乙君有現金存款 100 萬元，目前租屋中（月租金 2 萬元），正在評估購買自用住宅。其中 A 物件是成屋，總價 750 萬元需自備款二成，不足部分乙君擬向親友借貸 50 萬元（年利率 5%，3 年按月本息均攤）。另鄰近有總價 800 萬元之 B 物件，為預售屋將於 2 年後完工，頭期款為總價 8%，依工程進度月繳 4 萬元之工程款，共計 24 期。銀行貸款均為八成，20 年房貸，年利率 2.5%按月本息均攤。假設其他條件不變，請比較並評估購買 A、B 物件之償債支出？並以本題為例說明影響房貸違約的因素？試申述之。（25 分）（註：月貸款常數 MC(2.5%/12, 240) = 0.0053；MC(5%/12, 36) = 0.03）