112年 - 112 專技高考_不動產估價師：不動產估價實務#116274

科目：不動產估價實務 | 年份：112年 | 選擇題數：0 | 申論題數：4

試卷資訊

所屬科目：不動產估價實務

選擇題 (0)

申論題 (4)

一、比較法（40 分）

(一)作答過程請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由下列個別因素調整表（表一）與比較價格決定過程表（表二）內容中，挑選五項最不合理之內容，陳述理由並加以說明、修改（相同性質者為一項，如超過五項，請依重要性排列，但以前五項計分）。

(二)對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。

(三)本試題旨在測驗考生對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。

二、收益法（25 分）

(一)該地現為 25 個停車位的全自動收費停車場，年租金收入 600 萬元，年繳地價稅與管理費分別為 50 萬元與 30 萬元。租金、地價稅與管理費預期每年上漲 1%。

(二)請先依不動產估價技術規則第 32 條規定，列示折現現金流量分析法之計算公式，再以折現率 5%、折現現金流量分析期間 5 年的方式，推估此停車場使用下之地價，以作為本土地的收益價格。

(三)作答過程中，請依公式中所需各項數值、計算過程與結果逐一列示。

三、土地開發分析法（25 分）

(一)請依據下列資料，以土地開發分析法推估土地開發分析價格。

(二)估價條件：

1.最有效使用分析：興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用，總樓地板面積 880 坪。

2.總銷售金額：經由比較法推估本住宅大樓之總銷售價格為 60,000 萬元。

3.建築開發成本：營造施工費以每坪 11 萬元計，規劃設計費以營造施工費用之 3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之 4%計，管理費用以總銷售金額之 4%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計。

4.資本利息：自有資金年利率為 2%、借貸資金年利率為 3%。

5.資金來源：土地資金部分：自有資金占 40%、貸款資金占 60%；建築資金部分：自有資金占 50%、貸款資金占 50%。

6.土地與建物價值比例：70%：30%

7.開發年期：土地從取得至完銷共 2.5 年、建物興建需 2 年。

8.開發建築利潤率：以 13%計。

(三)請先依不動產估價技術規則第 81 條規定，列示土地開發分析法之計算公式，再依公式中所需各項數值、計算過程與結果，逐一列示。

四、價格決定（10 分）

請依每坪 166.5 萬元之比較價格及推估之收益價格、土地開發分析價格，決定勘估標的價格並說明決定的理由。