四、價格決定（10 分）

請依每坪 166.5 萬元之比較價格及推估之收益價格、土地開發分析價格，決定勘估標的價格並說明決定的理由。

(三)假設 X5 年 12 月 31 日乙分公司尚未出售該批商品，則 X5 年 12 月 31 日甲公司之聯合資產負債表應包含此存貨之金額為何？（3 分）

一、比較法（40 分）(一)作答過程請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由 下列個別因素調整表（表一）與比較價格決定過程表（表二）內容中，挑選五項最不合理之內容，陳述理由並加以說明、修改（相同性質者為一項，如超過五項，請依重要性排列，但以前五項計分）。(二)對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而 加以沿用。(三)本試題旨在測驗考生對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。

二、收益法（25 分）(一)該地現為 25 個停車位的全自動收費停車場，年租金收入 600 萬元， 年繳地價稅與管理費分別為 50 萬元與 30 萬元。租金、地價稅與管理費預期每年上漲 1%。(二)請先依不動產估價技術規則第 32 條規定，列示折現現金流量分析法 之計算公式，再以折現率 5%、折現現金流量分析期間 5 年的方式，推估此停車場使用下之地價，以作為本土地的收益價格。(三)作答過程中，請依公式中所需各項數值、計算過程與結果逐一列示。

三、土地開發分析法（25 分）(一)請依據下列資料，以土地開發分析法推估土地開發分析價格。(二)估價條件：1.最有效使用分析：興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用，總樓地板面積 880 坪。2.總銷售金額：經由比較法推估本住宅大樓之總銷售價格為 60,000 萬元。3.建築開發成本：營造施工費以每坪 11 萬元計，規劃設計費以營造施工費用之 3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之 4%計，管理費用以 總銷售金額之 4%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計。4.資本利息：自有資金年利率為 2%、借貸資金年利率為 3%。5.資金來源：土地資金部分：自有資金占 40%、貸款資金占 60%；建築資金部分：自有資金占 50%、貸款資金占 50%。6.土地與建物價值比例：70%：30%7.開發年期：土地從取得至完銷共 2.5 年、建物興建需 2 年。8.開發建築利潤率：以 13%計。(三)請先依不動產估價技術規則第 81 條規定，列示土地開發分析法之計算公式，再依公式中所需各項數值、計算過程與結果，逐一列示。

一、甲公司於 20X1 年 1 月 1 日向乙公司承租商場，租期十年，到期可再展延五年。原始租賃期間每年租金$500,000，展延期間每年租金 $550,000，租金均於年初支付。甲公司於 20X1 年 1 月 1 日支付$80,000 之佣金給仲介，乙公司立即歸墊其中$20,000 給甲公司作為租賃誘因。 租賃開始時，甲公司認為展延租期的可能性不高，而甲公司之增額借 款利率為 4%。20X7 年 1 月 1 日，甲公司認為該商場地點方便且客源穩定，合理確定將行使租期展延之權利，此時甲公司之增額借款利 率為 5%。甲公司以直線法提列折舊。試作甲公司 20X1 年及 20X7 年 與此租賃相關之分錄。 （金額計算至整數，小數點以下第一位四捨五入） （10 分）

(一)計算 X7 年度課稅所得，及 X7 年底資產負債表應列報之遞延所得稅。 （6 分）

(二)以單一分錄作 X7 年之所得稅分錄。 （4 分）

(一)關於資料 A 之投資，甲公司 X1 年本期其他綜合損益中應認列之利益（損失）合計數（須標明利益或損失） 。（1 分）

(二)關於資料 A 之投資，甲公司 X2 年本期其他綜合損益中當期發生之利益（損失）合計數（須標明利益或損失）以及 X2 年本期其他綜 合損益之重分類調整金額（須標明增加或減少） 。 （2 分）

(三)關於資料 B 之投資，甲公司 X1 年本期其他綜合損益中應認列之利益（損失）合計數（須標明利益或損失） 。（2 分）