113年 - 113 專技高考_不動產估價師：不動產估價實務#122220

科目：不動產估價實務 | 年份：113年 | 選擇題數：0 | 申論題數：3

試卷資訊

所屬科目：不動產估價實務

選擇題 (0)

申論題 (3)

一、比較法（30 分）
1.民國 113 年 1 月到民國 113 年 8 月價格日期指數無調整皆為 100%。
2.勘估標的與比較標的位在同一個區域，區域因素一致。
3.比較標的的價格為交易價格，無須進行情況調整。
4.計算比較價格時，比較標的一的加權數 34%、比較標的二的加權數 33%、比較標的三的加權數 33%。
5.勘估標的及比較標的資料，如下表。
66c2da6ac3db1.jpg 6.勘估標的與比較標的個別因素比較調整率表，如下表。
66c2da8b524a7.jpg
二、土地開發分析法（30 分）
1.基地面積為 600 坪，預計開發興建住宅社區。根據相關都市計畫法、 建築技術規則規定得知，基地興建樓地板面積為 1,200 坪，請依據不動產估價技術規則土地開發分析法計算、分析，並將運算過程予以逐 一列出。
2.有關可銷售房地產價格資料為如下所示：一樓可銷售面積 240 坪，一樓銷售價格每坪 40 萬；二樓以上可銷售面積 960 坪，二樓以上銷售價格每坪 30 萬。車位可銷售 50 個，每個車位 100 萬。
3.相關土地開發成本如下所示：
⑴營造施工費用：17 萬/坪，營造施工面積 1,200 坪。
⑵規劃設計費用：以營造施工費 2%計算。
⑶管銷費用：以總銷售金額 3%計算。
⑷稅捐及其他負擔費用：以總銷售金額 3%計算。
⑸開發者之適當利潤率：20%。
⑹資本利息綜合利率：4%。
⑺開發計畫期間 2 年。
三、收益法（40 分）
1.民國 113 年 1 月到民國 113 年 8 月價格日期房租指數無調整皆為 100%。
2.勘估標的與比較標的位在同一個區域，區域因素一致。 
3.比較標的為成交租金，無須進行情況調整。 
4.勘估標的與比較租賃標的租金案例分析表，如下表。 66c2db1e29dd8.jpg
5.勘估標的及比較租賃標的資料及調整率表，如下表。
66c2db67d875f.jpg
6.勘估標的其他相關資料說明：
⑴勘估標的面積：土地 10.58 平方公尺、建物面積為 133 平方公尺。
⑵租賃空置損失 2 個月的閒置率。
⑶押金 2 個月，押金利率為 1%。
⑷地價稅的申報地價 10,648 元/平方公尺，基本稅率 2‰。
⑸房屋稅核定現值 3,000 元/平方公尺，房屋稅率為 3.6%。
⑹房屋管理維修費每個月 2,000 元。
⑺收益資本化率請以加權平均資金法 WACC 計算，自有資金 30%，自有資金利率 1%，貸款 70%、貸款利率 3%。
⑻不動產估價師在製作收益法估價報告書時，請說明不動產估價技術規則對於製作估價報告書要求應載明的事項。