申論題

二、土地開發分析法（30 分）
1.基地面積為 600 坪，預計開發興建住宅社區。根據相關都市計畫法、 建築技術規則規定得知，基地興建樓地板面積為 1,200 坪，請依據不動產估價技術規則土地開發分析法計算、分析，並將運算過程予以逐 一列出。
2.有關可銷售房地產價格資料為如下所示：一樓可銷售面積 240 坪，一樓銷售價格每坪 40 萬；二樓以上可銷售面積 960 坪，二樓以上銷售價格每坪 30 萬。車位可銷售 50 個，每個車位 100 萬。
3.相關土地開發成本如下所示：
⑴營造施工費用：17 萬/坪，營造施工面積 1,200 坪。
⑵規劃設計費用：以營造施工費 2%計算。
⑶管銷費用：以總銷售金額 3%計算。
⑷稅捐及其他負擔費用：以總銷售金額 3%計算。
⑸開發者之適當利潤率：20%。
⑹資本利息綜合利率：4%。
⑺開發計畫期間 2 年。