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13出租人甲將自己所有之A屋，口頭與乙約定以每月租金新臺幣（下同）3萬元出租於乙。甲乙間關於A屋之租賃契約，下列敘述，何者正確？
(A)若甲與乙僅以口頭約定租期為30年，則甲乙間之租賃契約期限縮短為20年
(B)若甲與乙僅以口頭約定租期為3個月，則租賃期限屆滿後，乙仍為租賃物之使用收益，而甲不即表示反對之意思者，視為合意更新租賃契約。更新後之租賃契約，期間仍為3個月
(C)若甲與乙僅以口頭約定租期為3個月，但甲一開始即言明，期滿後絕不續租，則3個月之租賃期限屆滿後，縱使乙仍為租賃物之使用收益，亦不發生租賃契約默示更新之效果，租賃契約因期間屆滿而終了
(D)若甲與乙僅以口頭約定租期為30年，則甲乙間之租賃契約無效
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統計： A(19), B(17), C(72), D(3), E(0) #3481896
統計： A(19), B(17), C(72), D(3), E(0) #3481896
詳解 (共 3 筆)
吳蕙岑
#6592991
(A) 若甲與乙僅以口頭約定租期為30年，則甲乙間之租賃契約期限縮短為20年。Ｘ
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第449條，租賃契約的期限，一般情況下不得超過二十年，超過的部分會被縮短為二十年。
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65台上2722，不定期租賃無本條規定的適用。（也就是說本件他是以口頭的方式為租賃契約，依照422條，超過一 年的租賃要以字據訂立，未以字據會視為不定期租賃）。
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(B) 若甲與乙僅以口頭約定租期為3個月，則租賃期限屆滿後，乙仍為租賃物之使用收益，而甲不即表示反對之意思者，視為合意更新租賃契約。更新後之租賃契約，期間仍為3個月。Ｘ
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第451條，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對意思者，視為以不定期限繼續契約。
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(C) 若甲與乙僅以口頭約定租期為3個月，但甲一開始即言明，期滿後絕不續租，則3個月之租賃期限屆滿後，縱使乙仍為租賃物之使用收益，亦不發生租賃契約默示更新之效果，租賃契約因期間屆滿而終了。Ｖ
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101台上1398，默示更新反對意思判斷。訂有期限之出租人於訂約時、期限屆滿前或後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續約或續租應另訂租約之反對意思使承租人有所預期，任不得承租人繼續為租賃物之使用收益。
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(D) 若甲與乙僅以口頭約定租期為30年，則甲乙間之租賃契約無效。Ｘ
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第422條，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
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以上有錯歡迎更正指教，謝謝！
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Frank
#7265446
- (A) 錯誤：規定租賃期限最長20年，逾期應縮短為20年，所以30年會變20年，但這題的選項(A)說的是「若口頭約定租期30年」，正確結果應是縮短為20年，而不是（A）的「甲乙間之租賃契約期限縮短為20年」這句話本身就錯，但比較正確的答案在(C)。
- (B) 錯誤：若租期屆滿後視為更新，應為不定期租約，而非仍維持3個月的定期契約。
- (C) 正確：甲一開始就言明不續租，已向乙表明屆期租約將消滅，故租期屆滿後承租人繼續使用，不發生的默示更新效果，租約即告終止。
- (D) 錯誤：口頭約定租賃契約，只要要素件（房屋、租金、使用收益）具備，契約就成立，不因未以字據訂立而無效（除非租期逾一年才需字據），所以30年口頭約定租賃本身有效，只是期限會被縮短。
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租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。
前項期限，當事人得更新之。
租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。
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租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
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