23 甲向乙承租 A 果園，約定租期 20 年，自西元（下同）2002 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日止，年 租金新臺幣（下同）8 萬元，租約經公證。甲承租果園後，開始於 A 果園種植果樹，2006 年後果園 之果樹開始可以採收水果。2009 年乙因資金問題，向 B 銀行借款 500 萬元，並以 A 果園提供擔保設 定普通抵押權，乙應在 2017 年 12 月 31 日返還 500 萬元借款，屆期乙無力償還，B 銀行實行抵押權， 並於 2018 年 1 月 15 日查封 A 果園。乙於 2017 年 10 月 31 日又將 A 果園賣給丙，並於 2017 年 11 月 3 日辦理移轉登記給丙。下列敘述，何者錯誤？
(A)依民法第 425 條第 1 項規定，丙因買賣不破租賃原則，成為出租人
(B) B 銀行將查封情事通知甲後，得向甲主張查封 A 果園後之租金
(C)從 2018 年起，B 銀行得向甲主張 A 果園之天然孳息收取權，甲不得拒絕，直到乙付清借款為止
(D)甲於查封前，由 A 果園所收取之天然孳息，不在抵押權之效力範圍內

選項(A)：依民法第425條第1項規定，丙因買賣不破租賃原則，成為出租人

• 構成要件分析：
  • 租賃契約成立於2002年，租期20年，經公證（符合民法第425條第2項例外排除情形）。
  • 乙於2017年10月31日出賣A果園給丙，2017年11月3日完成移轉登記，此時承租人甲仍占有中。
  • 依據民法第425條第1項，所有權讓與不影響租賃契約，受讓人丙需承受出租人地位。
• 結論：
  本選項正確。丙因買賣不破租賃原則成為新出租人。

選項(B)：B銀行將查封情事通知甲後，得向甲主張查封A果園後之租金

• 構成要件分析：
  • B銀行於2018年1月15日查封A果園（視為扣押），租金屬法定孳息（民法第69條第2項）。
  • 依據民法第864條，抵押權效力及於抵押物「扣押後」之法定孳息（租金）。
  • B銀行需通知甲（清償義務人），方可對抗（民法第865條）。題目已載明「B銀行將查封情事通知甲」，條件滿足。
• 結論：
  本選項正確。B銀行通知後，有權收取查封後之租金。

選項(C)：從2018年起，B銀行得向甲主張A果園之天然孳息收取權，甲不得拒絕，直到乙付清借款為止

• 構成要件分析：
  • 天然孳息（如果實）屬民法第69條第1項定義，與法定孳息（租金）性質不同。
  • 民法第864條僅規定抵押權效力及於「法定孳息」，未包括天然孳息。天然孳息原則上由所有權人或用益權人（如承租人）收取，抵押權人無直接收取權。
  • 查封後，強制執行法第51條第1項規定查封效力及於天然孳息，但此屬執行法院權限（如拍賣孳息），非抵押權人可直接主張。B銀行作為抵押權人，僅能透過執行程序處理，無權直接要求甲交付天然孳息。
• 錯誤原因：
  B銀行不得基於抵押權直接向甲主張天然孳息收取權；甲作為承租人，於租賃期間有權收取天然孳息（除非契約另有約定）。選項敘述錯誤地擴張抵押權效力。
• 結論：
  本選項錯誤。

選項(D)：甲於查封前，由A果園所收取之天然孳息，不在抵押權之效力範圍內

• 構成要件分析：
  • 民法第864條明定抵押權效力僅及於「扣押後」之法定孳息。天然孳息不在抵押權效力範圍內，無論查封前後。
  • 查封前（2018年1月15日前），甲收取之天然孳息屬其租賃權範圍（如2006年後採收水果），與抵押權無關。
  • 強制執行法第51條第1項規範查封效力，但不影響抵押權本質範圍。
• 結論：
  本選項正確。

最終結論

• (C) 為錯誤選項：B銀行作為抵押權人，無權直接向甲主張天然孳息收取權；抵押權效力僅及於法定孳息（租金），不及天然孳息。
• 正確答案應為(C)。