27 甲向乙購買房屋，雙方簽訂買賣契約後，乙將房屋交付於甲，但尚未辦理所有權移轉登記，突然發生地震致使房屋全毀。下列敘述何者正確？
(A)甲雖未取得房屋所有權，但仍需交付約定之房屋價金
(B)甲因未取得房屋所有權，故毋需交付約定之房屋價金
(C)甲已受領房屋之交付，故需交付約定之房屋價金之一半
(D)甲已受領房屋之交付，僅需給付相當於使用房屋之租金

Ｂ選項－雙方既已簽定買賣契約，甲若不給錢，乙得依債務不覆行之規定起訴之。

以下為您分析說明：
白話解釋
這題的法律爭議點在於，當房子還沒正式過戶（所有權移轉登記），但已經交給買方（交付）後，如果發生了天災（例如地震）導致房子毀了，這個損失應該由誰來承擔？買方還需不需要付錢？
簡單來說，法律規定是看「誰在管這間房子」來決定誰承擔風險，而不是看「誰的名字登記在權狀上」。
在這個案例中：
* 簽約了：買賣契約成立。
* 交屋了 (交付)：賣方(乙)已經把房子交給買方(甲)使用。這就代表房子的「管領權」已經移轉給買方了。
* 還沒過戶 (所有權移轉登記)：房子的所有權在法律上還屬於賣方(乙)。
* 天災發生：地震把房子震垮了，這件事誰都沒錯。
根據台灣《民法》第373條的規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」
這句話的意思是，買賣的東西（這題是房子）所帶來的好處（例如租金）和風險（例如被颱風、地震毀損），從「交付」（交屋）那一刻起，就由買方負責。
所以，雖然買方(甲)還沒拿到所有權狀，但因為他已經接收了房子（已交付），法律上就認定他要承擔房子被毀損的風險。因此，即使房子沒了，他仍然有義務要付清原本約定的屋款。
各選項分析
* (A) 甲雖未取得房屋所有權，但仍需交付約定之房屋價金
* 正確。這完全符合《民法》第373條「危險負擔自交付時移轉」的原則。風險在交付時就由買方甲承擔，所以甲仍需支付價金。
* (B) 甲因未取得房屋所有權，故毋需交付約定之房屋價金
* 錯誤。這是一般人最常見的誤解。危險負擔的移轉時點是「交付」，而不是「所有權移轉登記」。
* (C) 甲已受領房屋之交付，故需交付約定之房屋價金之一半
* 錯誤。法律上沒有在這種情況下將損失對半攤分的規定。風險是一方全有或全無地承擔。
* (D) 甲已受領房屋之交付，僅需給付相當於使用房屋之租金
* 錯誤。雙方簽訂的是「買賣契約」，不是「租賃契約」。不能因為標的物毀損就擅自把契約性質改成租賃。甲的義務是支付「價金」，不是「租金」。

§為什麼不適用民法225、266非歸責雙方所致之給付不能？

簡單來說，答案是：因為《民法》第373條「危險負擔」的規定是「特別規定」，它的效力優先於第225條、第266條的「普通規定」。

詳細解釋

我們來拆解一下這幾個法條的關係：

1. 普通規定：《民法》第225條、第266條 (雙務契約的給付不能)

 * 第225條 (債務人免責)：如果一件事情的發生，不能怪罪買方也不能怪罪賣方（例如天災），導致賣方無法「給付」（在此案中是無法移轉一個"完整"房屋的所有權），那賣方就免除了給付的義務。

 * 第266條 (對待給付義務免除)：這是基於公平原則。既然賣方因為天災而不用履行義務了，那買方也就不需要履行他對應的義務，也就是「付錢」。

如果只看這兩條，您的想法完全正確：房子被震毀了，賣方(乙)客觀上已經無法移轉一個完好的房屋給買方(甲)，這件事誰都沒錯，所以賣方(乙)免除給付義務，買方(甲)也應該免除付錢的義務。

2. 特別規定：《民法》第373條 (買賣契約的危險負擔)

法律的設計是，除了有普遍適用的「普通規定」外，還會針對某些特定的契約類型（例如「買賣」）制定「特別規定」。當特別規定和普通規定都能用時，要優先適用特別規定。

 * 第373條 (危險負擔)：這條法律專門處理「買賣契約」中，標的物在所有權移轉前，因為不可歸責於雙方的原因而毀損滅失時，損失（也就是危險）應該由誰來承擔的問題。

它給出了一個非常明確的時間切點：「交付」。

 * 交付前：東西還在賣方手上，風險由賣方承擔。如果此時發生地震，就適用您提到的第266條，買方不用付錢。

 * 交付後：東西已經交到買方手上，風險就移轉由買方承擔。即使所有權還沒登記過戶，買方既然已經實際占有、使用該物品，就要承擔其風險。

結論：為什麼本案優先適用第373條？

在這個題目中：

 * 這是一個「買賣契約」。

 * 賣方(乙)已經將房屋「交付」給買方(甲)。

因此，它完全符合了第373條這個「特別規定」的適用情境。法律在此處的邏輯是，既然買方已經能實際支配、使用這間房子了，那麼伴隨而來的風險也應該由他來承擔。

所以，雖然房屋毀損，導致賣方在「移轉所有權」這件事上發生了「給付不能」，但因為「危險負擔」這個 更具體的規則已經在「交付」那一刻將風險轉嫁給了買方，所以買方支付價金的義務依然存在，不能再回頭去適用第266條來免除自己的付款義務。

可以這樣理解：第373條搶在第266條前面，先處理了「風險算誰的」這個問題。 一旦判定風險歸買方，那買方就沒有理由再主張「因為賣方給不出東西，所以我可以不付錢」。