50.陳先生於民國 95 年取得 A、B 兩間不動產，並於 110 年 3 月辦理信託登記，A 不動產屬自益信託，B 不動產屬他益信託，兩間不動產由受託人同時於 112 年 7 月出售，有關房地合一稅之適用，下列何者錯誤？
(A) A 不動產因適用舊制，土地課徵土地增值稅，房屋課徵財產交易所得稅
(B) B 不動產因係 110 年 3 月辦理信託登記，故適用新制，由受託人申報房地合一稅
(C) A 不動產如符合自用住宅土地增值稅之條件，雖信託登記予受託人，仍得申請自用住宅土地增值稅
(D) B 不動產出售時，陳先生得檢附 95 年取得成本，由受託人計算不動產交易所得申報

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統計： A(27), B(78), C(9), D(156), E(0) #3227042

詳解 (共 2 筆)

#6230950
取得日：作業要點四I.以房屋、土地為信託...
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選項 (D) 是錯誤的（也是本題的正確答案），主要原因出在「成本如何認定」。  


觀念剖析與錯誤解析
選項 (D) 錯在哪裡？（關於成本認定）
他益信託的本質是「贈與」：
陳先生在 110 年 3 月將 B 不動產辦理「他益信託」，在稅法上被視同為「陳先生將該不動產權利贈與給受益人」。
取得成本不能用 95 年的購入成本：
既然屬於「他益（贈與）」，當受託人在 112 年出售 B 不動產時，計算房地合一稅的房屋土地取得成本，應該以「110 年辦理信託（贈與）時的房屋評定現值及土地公告現值」按物價指數調整後認定，而不能檢附陳先生 95 年當初買進的原始成本。  

其他正確選項說明
(A) 正確： A 不動產是「自益信託」，且陳先生是在 95 年（104 年 12 月 31 日前）取得。出售時不適用新制房地合一稅，而是適用舊制（土地課土地增值稅、房屋課財產交易所得稅）。  

(B) 正確： B 不動產雖然也是 95 年取得，但因為在 110 年 3 月辦理「他益信託」，依房地合一稅規定，他益信託是以「受益人取得信託利益之日（110年）」為取得日。因為取得時間在 105 年 1 月 1 日之後，所以出售時適用新制房地合一稅，並由受託人申報。  

(C) 正確： 自益信託中，委託人與受益人為同一人，若符合自用住宅條件（如設籍、無出租營業等），土地移轉時仍可申請適用自用住宅土地增值稅優惠稅率。
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