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7 土地徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相較，兩者主要的差異在於下列那一影響不動產價格因素調整的考量？
(A)個別因素
(B)區域因素
(C)一般因素
(D)特別因素
答案：登入後查看
統計： A(1251), B(647), C(532), D(38), E(0) #393051
統計： A(1251), B(647), C(532), D(38), E(0) #393051
詳解 (共 8 筆)
張翠容
#734206
區段徵收不是屬全面性的只是某地段政府因行使公權力強制取得人民的私有土地,給予市價補償或抵價地補償是屬於個別因素
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蘇韻宸
#4371973
有真的懂的人可以解釋嗎
我覺得 徵收是屬於行政問題 是一般因素
區段式公告土地現值查估 是指區段徵收嗎 還是每年1月1日的土地現值公告
還是什麼呢? 怎麼看也是行政問題 也是一般徵收阿
只是兩者的行政問題不同 那跟 個別因素有什麼關係
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gt3glaylove
#6214722
看了詳解還是不太懂!! 但整理如下
公告土地現值之查估，係在劃定的區段範圍內蒐集合理的買賣實例，並取其價格中位數做為該區段之正常交易價，而後將此正常交易價依一定比例推算公告土地現值。此法理論上對於區段內宗地條件較優或較差之土地都會造成不公平的情形。
市價徵收之市價查估係在劃定區段內選取一比準地，蒐集 1 至 3 件合理的買賣實例，透過比較法求得比準地單價，而後以該單價為基準，依各宗地條件比較推估出各宗地單價，故宗地條件較優者價格較高，宗地條件較差者價格較低，如此方能兼顧合理性及公平性。
結論: 區段徵收不是屬全面性的只是某地段政府因行使公權力強制取得人民的私有土地,給予市價補償或抵價地補償是屬於個別因素
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Lin (已上榜)
#5614975
「區段式」公告土地現值
不是一般因素的話，
難道不是「區域因素」？
為何是「個別因素」？
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100006038125914
#6241115
大概瞭解了，整理一下各解答：
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第二條：
十四、一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。
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張翠容 2013/10/30
區段徵收不是屬全面性的只是某地段政府因行使公權力強制取得人民的私有土地,給予市價補償或抵價地補償是屬於個別因素ㅤㅤ
口愛不給虧（留言）2022/06/06
注意全面性
ㅤㅤ
感謝大家的解答
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Li
#7339967
因為這兩種估價制度，都非常看重「區域因素」，所以它不是兩者的「差異點」，而是兩者的「共通點」。
我們來拆解這兩種制度是如何對待「區域因素」的：
1. 區段式現值（大量估價）：它「只看」區域因素
地政機關在每年評定公告土地現值時，第一件事就是派人去街上調查。他們會把「距離捷運站一樣近、商業繁榮度差不多、學區一樣」的土地圈成同一個區塊，這就叫做劃分「地價區段」。
地政機關在每年評定公告土地現值時，第一件事就是派人去街上調查。他們會把「距離捷運站一樣近、商業繁榮度差不多、學區一樣」的土地圈成同一個區塊，這就叫做劃分「地價區段」。
動作解析： 這個把土地分門別類、畫圈圈的動作，完完全全就是基於**「區域因素」**的考量。
結果： 同一個圈圈裡的人，因為「區域因素（大環境）」一樣，所以政府發給大家同一個平均價格（區段地價）。
2. 徵收市價查估（精準估價）：它「先看」區域因素，再看個別因素
當政府要徵收您家的土地時，估價師去現場看，他難道會不看大環境嗎？絕對不可能。
當政府要徵收您家的土地時，估價師去現場看，他難道會不看大環境嗎？絕對不可能。
動作解析： 估價師一定會先評估您家所在的「近鄰地區」（有沒有臨大馬路、有沒有嫌惡設施），這個步驟同樣是在考量**「區域因素」**，藉此抓出這個地段的基準行情。
結果： 抓出大環境的基準行情後，估價師不會就此停手，他會繼續針對您家這塊地是方正還是狹長（個別因素）來加減分。
? 破關總結：誰走到了最後一哩路？
既然兩者在第一階段都考量了「區域因素」（大環境的行情），那決定它們截然不同的關鍵分水嶺在哪裡？
既然兩者在第一階段都考量了「區域因素」（大環境的行情），那決定它們截然不同的關鍵分水嶺在哪裡？
就在於**「評估的深度」**：
❌ 區段現值： 考量完「區域因素」就停手了（大家領一樣的平均價）。
✅ 徵收市價： 考量完「區域因素」後，還繼續往下深掘，去精算每一塊地的「個別因素」（為每塊地量身定做專屬價格）。
考試心法：
在比較這兩個制度時，「差異點」永遠是那個「一個有一個沒有」的東西。兩者都有考量區域因素，所以它不能當答案；但只有徵收市價會仔細去算個別因素（形狀、面寬、深度），區段現值通常不管這個，所以**「個別因素」才是區分這兩種制度的真正解答。**
在比較這兩個制度時，「差異點」永遠是那個「一個有一個沒有」的東西。兩者都有考量區域因素，所以它不能當答案；但只有徵收市價會仔細去算個別因素（形狀、面寬、深度），區段現值通常不管這個，所以**「個別因素」才是區分這兩種制度的真正解答。**
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