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不動產投資分析
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111年 - 111 專技高考_不動產估價師：不動產投資分析#110445
> 申論題
題組內容
四、假設有一塊素地可以開發為如下四種使用：
(一)試問土地開發成那種用途是最高和最佳使用（Highest and best use）？ （15 分）
相關申論題
(一)請說明以下辦理浮動利率抵押貸款（Adjustable rate mortgages, ARMs） 的重要條件項目內容：1.指標（Index）、2.重設日期（Reset date）、 3.上下限（Caps and Floors） 、4.閉鎖期（Lockouts）及5.負償債（Negative amortization）？（15 分）
#472999
(二)近年來，中央銀行連續升息，試問對購屋借款人（Borrower）和貸款 人（Lender）而言，各自面臨那些利率風險（Interest rate risk）、違約 風險（Default risk）和風險貼水（Risk premiums）？（10分）
#473000
(一)損益平衡利率（Break-Even Interest Rate）？（5分）
#473001
(二)當融資貸款的實際利率大於或小於損益平衡利率時，對投資者的稅後 權益內部報酬率（After-Tax IRR on equity invested, ATIRRE）會造成何 種影響？（10分）
#473002
(三)假設投資者評估貸款60%和80%二種情況，當融資貸款的實際利率小 於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率和借貸雙方的風 險會產生何種影響？（10分）
#473003
(一)第 5 年年底的回復價值（Reversion value, REV）或再出售價格（Resale price）是多少？（5 分）
#473004
(二)投資案的現值（Present value）是多少？（10 分）
#473005
(三)第 1 年的資本還原率（Capital rate）是多少？（5 分）
#473006
(四)當市場處於供給過剩的情況下，對該不動產的價值和利率的影響為何？ （5 分）
#473007
(二)假設這塊基地上有一座舊倉儲，目前每年能產生 2,500,000 元的 NOI， 因為是舊倉儲，每年成長率 g 只有 1%，IRR = 13%，試問是否應該要 拆除舊倉儲改作其他用途？（10 分）
#473009
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