一、以權利變換方式實施都市更新，進行土地整體開發時，常因相關權利人的抗拒而產生土地開發整合僵局問題。試就權利變換之基本精神及權利人抗拒的問題本質所在，申述之。（25 分）

二、土地使用變更往往產生暴利及剝削現象，致造成國土開發利益分配不公。為消弭此種現象，現行規定要求開發者須負擔土地使用變更回饋。試問土地使用變更回饋本義及現行規定內容各為何？又與平均地權土地漲價歸公精神有何不同？請申論之。（25 分）