二、何謂淨現值法（Net Present Value Method）？何謂內部報酬率法（Internal Rate of Return Method）？並請論述不動產投資者如何運用此兩種方法進行投資分析？另此兩方法何時會發生決策衝突？（25 分）

三、何謂不動產投資之槓桿比率（Leverage Ratio）與風險值？請以下列假設資料，說明槓桿比率與風險值各為多少？（25 分）假設資料：某項不動產投資時之市場價值為 1 億元，淨年租金收益為 400 萬元，投資者向金融機構融資（借款）5,000 萬元投資，融資年利息支出為 120 萬元，未來可能之市場變動如下：1. 上漲機率為 60%，市場價值上漲 20%，淨年租金收益為 460 萬元； 2.下跌機率為 40%，市場價值下跌 20%，淨年租金收益為 360 萬元。