20 甲君 110 年 7 月 2 日出售其 110 年 1 月 3 日取得的房地，出售價格為 1,000 萬元，取得成本 為 600 萬元，出售時之公告土地現值為 400 萬元，申報土地現值為 800 萬元，前次移轉現值 為 400 萬元；假設無其他費用，該出售土地符合土地增值稅之自用住宅用地，稅率 10%，不 符合自住房屋土地減免所得稅規定，請計算該房地交易所得稅額。
(A)0元
(B) 162 萬元
(C) 180 萬元
(D) 202 萬元

1⃣️先計算出房地1.0的土地漲價總數額（以申報現值計算）：800萬-400萬=400萬
所以土地增值稅為400萬*10%=40萬
2⃣️再計算房地2.0的對土地漲價總數額（土地法第30條規定之土漲，以公告現值計算之）：400萬-400萬=0
所以土地增值稅=0
3⃣️綜合上述，計算出溢繳土地增值稅：40萬-0=40萬
4⃣️課稅所得=1000萬(收入)-600萬(成本)-40萬(溢繳土地增值稅)=360萬
5⃣️稅額：360萬*45%=162萬#

這題是 110年地方特考三等財稅行政的房地合一稅計算題。

題目有兩個容易搞混的地方：

* 土地增值稅適用自用住宅用地10%稅率，不代表房地合一稅也享有自住房地優惠。
* 土地漲價總數額可以從房地交易所得中減除，但必須先依規定計算，不能直接把公告土地現值400萬元或申報土地現值800萬元當成扣除額。

又《土地稅法》第30條第2項

法條原文：
前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
前項第一款至第三款之申報移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅。

這就是你要找的關鍵規定：申報移轉現值高於公告土地現值，符合條文適用情形時，就用較高的申報移轉現值課徵土地增值稅。
二、《土地稅法》第31條第1項
土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額：
一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。
二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。

一、題目數字整理

項目 金額
出售價格 1,000萬元
取得成本 600萬元
出售時公告土地現值 400萬元
出售時申報土地現值 800萬元
前次移轉現值 400萬元
土地增值稅稅率 10%
其他費用 0元（依題目假設）

第一步：計算房地交易所得

1,000-600=\boxed{400\text{萬元}}

但400萬元還不是最後的房地合一稅課稅所得，接下來必須處理土地漲價總數額及土地增值稅。

正確答案：B

162 萬元

已對照110年地方特考原題及歷屆試題解析。31240(4312) +1

二、完整計算過程

第一步：計算實際土地增值稅

土地增值稅使用題目給的申報土地現值800萬元。

\begin{aligned}
土地漲價總數額&=800-400\\
&=400\text{萬元}\\
土地增值稅&=400\times10\%\\
&=\boxed{40\text{萬元}}
\end{aligned}

這裡的10%是土地增值稅自用住宅用地優惠稅率，不是房地合一稅率。

第二步：計算房地合一稅可減除的土地漲價總數額

這一步不能用申報土地現值800萬元，而要使用公告土地現值400萬元。

\begin{aligned}
可減除土地漲價總數額&=400-400\\
&=\boxed{0\text{萬元}}
\end{aligned}

為什麼？

因為《所得稅法》第14條之4第3項規定，房地合一稅減除的土地漲價總數額，是依《土地稅法》第30條第1項規定的公告土地現值計算。

題目申報800萬元，不代表房地合一稅也能扣800萬元計算的漲價額。法務部網站 +1

第三步：計算可扣除的土地增值稅

實際繳納土地增值稅40萬元，而本題依公告土地現值計算的漲價總數額為0。

因此，40萬元土地增值稅符合未自房地交易所得減除土地漲價總數額部分的規定，可以列為費用扣除。

可扣除土地增值稅=\boxed{40\text{萬元}}

注意：不是每一筆土地增值稅都能全額扣除。 這題是因為申報移轉現值高於公告土地現值，才有這個結果。

第四步：計算房地合一課稅所得

\begin{aligned}
課稅所得&=1,000-600-40-0\\
&=\boxed{360\text{萬元}}
\end{aligned}

第五步：適用45%稅率

甲君110年1月3日取得，110年7月2日出售，持有未滿2年。

依110年7月1日起施行的房地合一2.0規定，境內居住個人持有2年以內，適用45%。

360\times45\%=\boxed{162\text{萬元}}

三、四個選項分析

選項 判斷 原因
A 0元 土增稅自用住宅優惠不等於房地合一稅免稅
B 162萬元 正確扣除40萬元土增稅後乘45%
C 180萬元 400萬×45%，漏扣可列費用的40萬元
D 202萬元 不符合本題法定計算結果

四、舊題新解：115年現行規定

我另外核對現行《所得稅法》第14條之4及財政部114年、115年相關規範，這題所涉及的核心計算規則並未改變。法務部網站 +1

因此，假設相同交易條件發生在115年，且持有期間仍在2年內、適用一般45%稅率：

答案仍然是B，162萬元。

五、考前必背：這題真正考的陷阱

兩個現值，兩種用途

土地增值稅

800萬

依申報移轉現值計算

房地合一稅

400萬

依公告土地現值計算可減除漲價額

考場口訣：土增看申報，房合扣公告；未扣漲價額，對應土增可列費。

最終完整算式：

\boxed{(1,000-600-40-0)\times45\%=162萬}

這題最容易錯的不是45%稅率，而是把800萬元申報移轉現值，誤當成房地合一稅可以直接使用的土地漲價計算基礎。