申論題

【擬答】： 不動產價格之種類：

正常價格： 指具有市場性不動產，於有意願的買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，且不受任何脅 迫，經適當市場行銷與正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。 （估技 2 一款）

限定價格： 指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一下形成之價值，並以貨幣額表示者：

以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的者。

以不動產合併為目的者。

以違反經濟合理性之不動產分割為前提者。 （估技 2 二款）

特定價格： 指對指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。 （估技 2 三款）

特殊價格： 指對不具市場性之不動產所估計之價格，並以貨幣金額表示者。 （估技 2 四款）

正常租金： 指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅 迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。

限定租金： 指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值，並以貨幣金額表示者。

已設定地上權的土地，應依買受人之不同，而分別以限定價格或正常價格評估，理由如 下：

應以【限定價格】評估之情形： 已設定地上權的土地，若評估其處分該土地之讓售價格時，依土地法第 104 條之規定， 地上權人具有優先購買權，因此買受人若為地上權人者，係為該土地之地上權與所有權 合一，應以限定價格評估。

應以【正常價格】評估之情形： 已設定地上權的土地，評估標售所有權之價格時，若買受人資格並未設限，且透過市場 自由競爭、採價高者得方式形成之價格，應屬正常價格之性質。

惟因該土地存有地上權 設定之情形，屬於有其他足以改變比較標的價格之情況存在，投標者會就該影響之情 況，進行價格之情況調整修正，故應以正常價格評估，是屬妥適。

地上權土地之估價方式： 已設定地上權的土地，其價格之評估應先評估未設定時之素地正常價格，再扣除價格日期 地上權之剩餘價格後，即得出己設定有地上權土地之價格。

素地正常價格，可利用比較法、收益法或成本法推估求得。

地上權估價之考量因素： 地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上 權設定之空間位置等因素估計之。 （估技 116）

地上權價格之估計方法，如下：

市價比較法： 蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權讓與買賣實例，考慮其用途、權利存續期間、支 付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，再經情況調整、 價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後，以求得勘估標的地上權比較價格。

價格比率法： 先求取勘估標的之素地價格，再考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利 讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，判定地上權價格占所有權價格之比 率，再以其素地價格乘上該比率所得之積，即為勘估標的之地上權價格。

設定實例比較法： 先蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權設定實例，以該實例中地上權價格占該素地地 價之比率並以該比率作為基礎，經與勘估標的之用途、權利存續期間、支付地租之有 無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素進行比較後，求得勘估標的之地 上權價格占素地地價之比率。將此比率乘上勘估標的本身之素地地價，其金額即為地 上權價格。

差額租金還原法： 意義： 先推算勘估標的之每年淨收益，扣除地上權設定每年所需支付之地租後，再以適當 之收益資本化率(複利年金現價率)予以還原後，即為勘估標的地上權價格之方法。

<ㄧ>正常價格 限定價格 特定價格 特殊價格 <二>特定地上權的土地是正常價格

<三>土地應先估素地價格,再估地上權價格,最後從素地扣除地上權價格~即為設定地上權價格